房地产开发成本构成与控制EDU.pptVIP

第一招 将心比心 谈判最忌以己方观点，需索无度，应从对方的角度出发，将心比心，合作的最后达成一定是兼顾双方利益的，比如开封锦绣皇城项目合作洽淡。 　　 第二招 突出优势 对于对方立场、观点都有初步的认知后，再将自己在此次谈判事项中所占有的优、劣势及对方的优、劣势，进行严密周详的列举，尤其要将己方优势，不管大小新旧，应全盘列出，以作为谈判筹码。而己方劣势，当然也要注意，以免仓促迎敌，被对方攻得体无完肤，比如驻马店项目洽谈。 　　 　　 　　 第三招 模拟演习 就是将各种可能发生的状况，预先模拟，以免实际遭遇时人慌马乱，难以主控战局。在了解优、劣后，就要假想各种可能发生的状况，预作策划行动方案。小至谈判座位的摆放都要详加模拟，如彭总带领洽谈中泰二期项目，各有分工。 第四招 底线界清 通常，谈判时，双方都带攻击性，磨刀霍霍，跃跃欲试。双方只想到可以“获得多少”，却常常忽略要“付出多少”，忽略了谈判过程中己方要让步多少，方可皆大欢喜。所以，在谈判前，务必要把己方的底线界清：可让什么?要让多少?如何让?何时让?为何要让?先行理清，心中有效。否则，若对方咄咄逼人，己方束手无策任由对方宰割，那就失去了谈判的本意。比如正常的合同要点拉锯砍价 第五招 了解对手 孙子兵法的“知己知彼，百战不殆”众所皆知。谈判前，了解对方谈判负责人的喜好，投其所好能尽快获得对方的好感。有助谈判达成。比如杨总带领洽谈的汝州项目，对方有留学经历；彭总带领洽谈的东方今典项目等等，每一次都应尽可能的多了解对手资料 。 　　 第六招 要有耐心 古语有云：“病急乱投医”。故在谈判中要时刻暗诵默念“戒急戒躁”，尤其在剑拔弩张、激烈火爆之际，更要遵行。因为，谈判中常有耐久战要打，据传当年李鹏当选传；中泰二期，。 第七招 随机应变 战场状况，瞬息万变，谈判桌上需随机应变。虽说诸葛亮神机妙算，但人算不如天算，总有考虑欠周、失算之处。谈判时，出现对手突有神来一笔，超出己方假设状况，己方人员一定要会随机应变，见招拆招。实在无法招架，手忙脚乱时，先施缓兵之计，再图谋对策，以免当机立“断”——断了自己的后路。 　　 第八招 埋下契机 双方若不能达成相当程度的圆满结果，谈判面临破裂之际，也无需逞一时口舌之快，伤了双方和气。双方若是撕破脸，以后要达成再谈判的境界，虽非不可能，但也要颇费周章，好事多磨了。买卖不成仁义在，双方好聚好散，好为下回谈判圆满，埋下契机，如开封锦绣项目。 房地产开发成本构成与控制 一 房地产开发成本构成 二 房地产开发成本控制 三 建筑设计常识与诀窍 四 前期谈判实战经验谈 提 纲 第一部分 房地产开发成本构成 房地产开发成本主要由以下九个方面构成： 概论：房地产开发成本构成 土地成本 营业税金 建安造价 行政事业收费 企业管理费用 财务费用 营销费用 勘察设计监理 配套设施 产品竞争主要有差异化、低成本竞争两种形式。商品房要做出大差异化很难，房地产最容易克隆，无知识产权保护，所以还是要降低成本，在不降低品质的前提下，成本越低，市场竞争力越强，利润越高。 地价可通过容积率折算成楼面地价(即每建筑平方米里的土地成本)。简单的公式是—— 1、土地成本 举例： 地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价为500元/㎡； 地价60万/亩，容积率3.0，楼面地价300元/㎡。 楼面地价 = 地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率 容积率经验系数 多层容积率约1.5左右 （最大不能超过2，超过2的也有，但品质相对差） 小高层容积率约2.0---2.5 高层容积率约2.5以上 容积率与土地的形状和大小有较密切的关系，如，数码大厦和金源国际的容积率就在8以上。同样的建筑形态，地块越大，容积率反而会越小，因为牵涉到楼间距等规划限制。 而地块形状与容积率的关系个人总结如下—— 曾经算过一块地（建设路与天津路交汇处） 多层容积率在2.2左右，而且楼间距绝对够。 同样大小的地块 南北越长、东西越短,则容积率越小； 而东西越长，南北越短，则容积率越大。 按配套较全（含煤、暖、热水）档次中高的住宅来说—— 砖混多层：700元/㎡ 小高层（10-17层）：950元/㎡(不含电梯)，一部电梯16万为基数，每层加5000元。摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。 控制得好，小高层含电梯的建安成本在1000～1050元/㎡左右。 钢筋含量是高层建安造价的重要指标。 国标为68㎏/㎡，目前洛阳的项目多在45-50㎏/㎡，不过有的最高的达80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本约5元（含