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户型与老百姓购房  主讲人： 杨子胜 第一章 房价问题 不知从何时开始，买到或者建成属于自己的房子成为不管是生活在城市还是农村的人们奔波劳作的最终或最主要目的。 一“房”不扫，何以扫天下——前提是首先要拥有属于自己的房子。 许多本不需买房者对房子的关注是从房价的快速上涨时开始的，国人的普遍心理：买涨不买跌。 因而，随着房价的疯涨，越来越多的理性 观望者开始冲动购房，成为“痛并快乐着”的房奴一族。 第一节 高房价的形成因素 2004年后，全国房价进入快速上升期。 2004年全国平均房价上涨19.08％，其中上海市平均房价上涨了23.75％； 2005年全国房价继续上涨15.2％； 2006年房价平均上涨5.5%。 房价问题已成为高度敏感问题。 房价的快速上涨有其必然性和 非理性因素。 1 居住条件的显著改善 人均可支配收入的增长， 精力开始转向改善住房条件。 城镇居民人均住房面积 平均每年增长4.8％。 2 城镇人口迅速增加 据统计，60％～70％的居民要求改善住房条件，每年大约有950万新人结婚。 按照国家统计局抽样调查数据，中国城市人口每年增加1％左右，大约为1800万～2000万。若按人均22m2计算需增加4.4万亿平方米住宅。到2020年城市化水平将达到55％ ～60％，城镇人口将增加到8亿～8.5亿，将有2.6亿农民从城市迁入城市。与此同时，城镇居民人均住房面积将从24m2（2004年）增加到35m2，照此估计，对于住宅的需求大约每年增加5.4亿m2。 3 土地资源供应紧张 地价是商品房价格中的重要组成部分。土地资源的稀缺性增加了一般开发商拿地的难度。 郑州市地王3年换5届，地价涨2倍。不断产生。2006年11月桐柏路与朱屯路32亩地被鑫苑置业以259万元/亩单价拿下（西区）；2006年12月位于南阳路东、宋砦北街南的65亩土地被河南建业以431万元/亩的单价拿下，高地价势必会抬高疯涨的房价。 4 房地产业的高额利润 在富豪百强中，2002年榜上有名房产生商有25家，2003年有37家，2004年上升为45家。 福州市物价局2005年11月公布的房价成本清单显示：福州市市区商品房平均开发成本约为2160元/m2社会平均利润约为1400元/m2，地价、建安费、配套设施费分别占到房价的20％、25％、14％左右，而管理、销售和利润则占到41％。经测算，开发商的利润率平均约为50％，最低约为20％，最高的超过90％。（参见《南国都市报》） 5 各方投机炒作 如北京很长时间内地产商以“地荒论”炒作房价，否则土地的增加必然导致可开发面积的减少和房价的增加。 又如开发商囤房惜售，制造虚假信息。很多房产商打出比如“一期开盘当天即售磬或售出XX套”口号，仿佛房子很抢手。 再说外来资本的大量介入，如温州炒房团的炒作。2006年，外地人在郑购房面积488。14万平方米，占年度个人购房总量的62.6％。  6 房地产腐败 在取得5证的过程中，总共要盖20多个章，涉及到当地政府的城规、房管、工商税务、建设、交通、环保、节能、卫生等部门。中间有很大的灰色空间。 如广西银兴房屋开发公司为得到南宁西园饭店前一宗85亩土地送给成克杰1600万好处费，成将地价从每亩96万降到了55万元。最终开发商节省了1885万元，却造成国家损失3485万元。 两种腐败形式：阎王式和雁过拔毛式。 第二节 房价的组成 商品房房价主要由土地开发费用、行业服务费（如勘查、设计、监理费用等）、建安费、配套建设费用（如绿化、道路、照明、电、气、上下水等）、经营管理费、各种税费及利润等几大部分组成。 几种常见税费： 营业税：5.5％，对不满5年交易的二手房。 契税：发生产权变更时所交。144m2为限，小于时为2％，大于时为4％。 印花税：0.05％。 公共维修基金：2％。 第三节 决定房价的要素 1 地理位置及周边环境：位置好、交通便利，学校、医院、商业、文体设施好，房价高。如郑州的地铁一号线规划。 2 自然环境：空气好，无噪声、沙尘，则房价相应会高些。 3人口因素：人口密度大，移民，如郑州。 4 物价因素：材料成本，劳动力成本的变化牵动房价变动。 5 居民收入水平：增加需求。 6 经济发展阶段：饱暖思“隐寓”。 7 经济周期：经济繁荣与衰退。 8 货币政策：银行加息，增加购房成本，抑止需求，则房价上升速度减缓。 9 税收政策：增加房产交易税，如营业税，个税；或者土地增值税，保有环节税。 10 财政政策：加大财政投入，扩大基本建设和公共设施建设