房地产行业财税实操、纳税筹划及税务检查.ppt

阚振芳 2010年11月;;1、项目设立及取得阶段;1、项目设立及取得阶段;1、项目设立及取得阶段;;;;开发阶段;开发阶段;;;;;;3、预售及销售阶段;国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知;国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知;国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知;国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号 ;国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知;国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知;;;;;PK老31：降低期中税负严格完工管理;;;;开发产品完工清算鉴证报告书; 可售面积××平方米； 已实现销售的可售面积××平方米； 已销开发产品的销售收入××元； 已销开发产品的计税成本××元； 已销开发产品的毛利额××元； 开发产品预售收入××元； 开发产品预售毛利额××元； 实际销售与预售毛利额差异××元。 （现场讲解见资料） …… ;计税成本管理;;一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （注：京地税[2008]92规定：对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。） 二、土地增值税的清算条件 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。;关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知;关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知;土地增值税清算管理规程;土地增值税清算管理规程;土地增值税清算管理规程;土地增值税清算管理规程;（200 ）土增鉴字 号 ××××××××公司： 　　我们接受委托，于××××年××月××日至××年××月××日，对贵公司×× 项目土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下： 一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况 （一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。 （二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。 （三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。; 二、鉴证结论　　经对贵公司????????? （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：　　1.收入总额： 元；　　2.扣除项目金额：????????? 元；　　3.增值额：????????? 元；　　4.增值率（增值额与扣除金额之比）：????????? %；　　5.适用税率：????????? %；　　6.应缴土地增值税税额：????????? 元；　　7.已缴土地增值税税额：????????? 元；　　8.应补（退）缴土地增值税税额：????????? 元。　　清算事项的具体情况详见附件。 ;操作指南见现象资料;;