房地产销售法律专题讲座.ppt

《司法解释》第十四条合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。 第三部分 商品房认购及销售 期房。陈女士入住该房屋后，发现现房与设计及图纸严重不符。陈女士遂以购买的房屋存在缺陷严重影响其生活为由，停止向贷款银行还贷。银行遂要求房地产公司履行担保人的责任，为陈女士承担向银行还贷的义务。房产公司在交清了全部贷款本金、利息和罚金后，向法院提起诉讼，要求陈女士归还上述款项。法院经审理判定陈女士须向房地产公司履行还款义务。 第三部分 商品房认购及销售 （1）采用按揭付款方式的风险，公司、银行与买受人在《按揭贷款合同》通常约定以下两种担保方式： ①由买受人（借款人）提供抵押担保。 ②由公司（开发商）提供不可撤销的连带责任还款保证。 （2）可以在合同中约定如下条款，维护公司的权利。 ①追偿买受人的违约金及赔偿责任 ②开发商有权收回房屋 第三部分 商品房认购及销售 5 、预登记制度 《物权法》第二十条　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 6、商品房的交付 【案例十三】 A与B公司签订《商品房买卖合同》，约定A购买B建设房屋一套。合同第13条约定商品房的装饰、设备标准应符合合同（附 第三部分 商品房认购及销售 件三）的标准，否则按工程造价管理部门核定的数额支付A双倍差价。后来商品房竣工验收。B通知A验收房屋。A查验后，向B提出房屋与合同附件三有多处不符，故拒绝接收房屋，并诉至法院，要求B双倍赔偿，并承担逾期交房的责任。 法院认为，公司应按约定赔偿A恢复相应设施的双倍差价。但该房屋已经竣工验收，且B按时通知A验收房屋，A的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。 A提起上诉。理由为：原审判决自相矛盾；请求二审法院B交房通知无效，由B赔偿逾期交房违约金。二审法院认为，A的上诉理由，缺乏事实和法律的依据，不予支持。故驳回上诉，维持原判。 第三部分 商品房认购及销售 【案例十四】 A与B公司签定了商品房买卖合同。约定：A购商品房一套，在B未取得大产权证前可凭工程竣工验收合格证交房，交房日期为9月18日。B于8月办理了竣工验收并取得了合格证,于9月1日通知A收房。9月16日A向B提出B应当办理大产权证才能交房，双方的约定违反了国家强制性规定，拒绝办理收房。双方经多次协商未果。于是A起诉主张确认合同无效，要求B承担违约责任，支付逾期交房的赔偿金。B答辩：以取得竣工验收合格证作为交付房屋的条件，不违背国家强制性规定。且B是在交房时间前取得竣工验收合格证，未构成逾期交房，不应承担违约责任。法院认为：商品房的交付必须经过竣工验收合格是法律上对出卖人向买受人交付时应当满足的最低条件。当事人的约定满足于法律规定，驳回了A的诉讼请求。 第三部分 商品房认购及销售 【案例十五】 A先生与B公司签订了房屋预售合同，约定B应当于当年10月31日前交付房屋，但是直到第二年4月底，B依旧没有交付房屋，A通过与B多次交涉未果，于是将B诉至法院，请求B赔偿其违约金共计X元。B辨称之所以未按时交付房屋是因为当地罕见的高温和降雨所导致的延期交付，是属不可抗力。法院认为当地一向以气候炎热而著称，炎热的高温是可以预见的，不能认定为不可抗力。最终法院判决支持原告A的所有诉讼请求。 【案例十六】 A先生和B公司签订商品房买卖合同，购买了一套房子，房价为150000元。A支付了全部购房款。交房时，A拿着B提供的提 第三部分 商品房认购及销售 房单去物业公司拿钥匙，物业公司告诉她，必须先交物业管理费，然后才能验房交房。A不同意。他的新房钥匙也无法拿到。后经有关部门协调，B才将新房钥匙交给A，实际逾期达300天。由于B的延期交房导致A在外租房花去费用共计2