灌南县基准地价更新技术报告.doc

灌南县城区 基准地价更新技术报告 邳 州 市 国 土 资 源 局 江苏省苏房地产评估咨询有限公司  目 录 第一章 引 言 1 第二章 技术路线、程序与方法 3 第一节 技术路线与程序 3 一、技术依据 3 二、技术路线 3 三、技术程序 6 第二节 技术方法 7 一、地价区段划分方法 7 二、样点地价测算方法 8 三、区段地价测算方法 8 四、区段地价修正体系建立方法——特尔斐法（Delphi） 9 五、建立灌南县地价动态监测与基准地价更新系统 10 第三章 地价区段划分 12 第一节 地价区段划分的原则 12 一、地价区段划分的原则 12 二、地价区段的划分要求 13 第二节 地价区段划分的程序与方法 13 一、地价区段初步划分 13 二、实地踏勘与专家评议 14 三、地价区段验证 15 第三节 地价区段成果整理 17 一、建立地价区段空间数据库 17 二、地价区段划分结果 17 三、地价区段的编号 18 四、面积量算 21 五、编制地价区段登记表 23 六、部分区段介绍 23 第四节 地价区段划分结果分析 41 一、区段分布情况分析 41 二、新旧区段对比分析 44 第四章 地价监测点资料更新与数据库的建立 46 第一节 地价监测点补设的原则与标准 46 一、地价监测点的补设原则 46 二、地价监测点的补设标准 47 第二节 地价监测点复核与补充设立 48 一、地价监测点的复核 48 二、地价动态监测点的审核与确定 48 三、地价动态监测点数据库的建立 51 第三节 地价监测点结果分析 51 一 、监测点分布状况分析 51 二 、监测点新增、灭失情况分析 53 第五章 市场交易样点整理及其数据库建立工作 57 第一节 房地出租、房屋出售资料整理分析及其数据库建立 57 一、样点地价资料统计分析 57 二、样点地价资料数据库建立 58 第二节 土地使用权出让、转让、租赁资料整理分析及其数据库建立 59 一、样点地价资料统计分析 59 二、样点地价资料数据库建立 60 第三节 征地、拆迁、开发样点资料整理分析及其数据库建立 60 一、样点地价资料统计分析 60 二、样点地价资料数据库建立 60 第六章 样点地价测算与修正 62 第一节 评估参数的设定 62 一、还原利率的确定 62 二、房屋重置价的确定 66 三、容积率修正系数的确定 67 四、土地开发程度修正标准的确定 68 五、其它估价参数的确定 68 第二节 监测样点地价测算 70 一、商业用地地价监测点评估 70 二、住宅用地地价监测点评估 71 三、工业用地地价监测点评估 71 第三节 市场交易样点地价测算 72 一、利用房地出租资料测算样点地价 72 二、利用房地出售资料测算样点地价 73 三、利用土地出让资料测算样点地价 74 四、利用征地、拆迁、土地开发资料测算样点地价 74 第四节 样点地价修正与样点地价图编制 74 一、样点地价修正 75 二、样点地价图的编制 77 第七章 区段地价测算及基准地价确定 78 第一节 利用监测点地价资料测算区段地价 78 一、商业用途区段地价平均地价测算 78 二、住宅用途区段地价平均地价测算 79 三、工业用途区段地价平均地价测算 80 第二节 区段基准地价内涵的设定 83 一、基准地价 83 二、区段基准地价的内涵 83 三、区段基准地价的设定条件 83 第三节 区段基准地价的确定 85 一、基准地价确定的原则 85 二、基准地价的确定方法 86 三、商业区段基准地价的确定 86 四、住宅区段基准地价的确定 87 五、工业区段基准地价的确定 89 第八章 区段基准地价修正体系建立 91 一、影响地价因素选择 91 二、宗地地价影响因素权重的确定 93 三、各因素影响地价修正幅度的计算 94 四、基准地价修正系数表及指标说明表编制 99 五、其它单项因素修正 99 六、楼层修正系数 103 七、商住综合用地评估方法 104 第九章 土地级别划分与确定 105 第一节 土地级别划分的原则与方法 105 一、土地级别划分的原则 105 二、土地级别划分的方法 105 第二节 土地级别初步划分 105 第三节 土地级别验证与确定 108 一、土地市场交易资料验证 108 二、土地级别最终确定 109 第四节 级别基准地价测算与确定 109 第十章 基准地价更新成果特点分析与应用 112 一、成果更新的特点 112 二、成果应用建议 115 第一章 引 言 2006年，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号），要求各级各部门进一步强化土地价格管理规范地价公布制度引导经济结构的调整经济增长方式的转变和土地资源的集约利用。为了切实国土资源部门