房地产估价理论与方法第三章.pptVIP

首都经济贸易大学城市学院 第三章房地产估价原则与程序 第一节??????? 房地产估价原则 一、合法原则 1.合法产权 权证：出让、转让、行政划拨、集体 违法、临时、产权争议、部分产权 2.合法使用 城市规划、土地利用规划、土地用途管制 一、合法原则 法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押…… 4.其他 价格政策：房改售房、经济适用房、拆(搬)迁补偿 3.合法处分 二、最高最佳使用原则 （一）四方面依序筛选 1.法律上允许 2.技术上可能 3.经济上可行 4.能否使估价对象价值最大 （二）三个经济学原理 1.收益递增递减原理 2.均衡原理 内部构成要素组合是否均衡 3.适合原理 与其外部环境是否保持协调 二、最高最佳使用原则 （三）判断与选择 1. 保持现状前提 现状价值 新建价值 －（拆除费 ＋ 建造费） 3000元/㎡ 5000元/㎡－ 3000元/㎡? 2.装修改造前提 改造后价值增加额 装修改造费 V新 － V现 改造费 5000元/㎡ － 3000元/㎡ 1500元/㎡ 二、最高最佳使用原则 3.转换用途前提 价值增加额 转换用途所需费用 4.重新利用前提 5.上述情形组合 3 ＋ 2：转换用途+装修改造 二、最高最佳使用原则 三、替代原则 使估