长沙保利花园项目营销执行方案.ppt 130页

  • 9
  • 0
  • 0
  • 约2.76万字
  • 2017-11-26 发布

长沙保利花园项目营销执行方案.ppt

文档工具:
    1. 1、本文档共130页,可阅读全部内容。
    2. 2、本文档内容版权归属内容提供方,所产生的收益全部归内容提供方所有。如果您对本文有版权争议,可选择认领,认领后既往收益都归您。
    3. 3、本文档由用户上传,本站不保证质量和数量令人满意,可能有诸多瑕疵,付费之前,请仔细先通过免费阅读内容等途径辨别内容交易风险。如存在严重挂羊头卖狗肉之情形,可联系本站下载客服投诉处理。
    4. 文档侵权举报电话:19940600175。
    长沙保利花园项目营销执行方案

    挑战,2010——保利花园项目销售执行报告 谨呈:湖南保利房地产开发有限公司 报告思路 三期规模约为一二期总和的两倍,体量较大,三期产品资源及户型均有明显的提升 项目地址:湖南省政府西行500米 三期合计18栋,1845套,20万平米; 其中启动区5栋(1、2、3、4、7号栋); 启动区2010年5月初拿预售许可证; 其余13栋在6月全部拿预售许可证; 以公务员及事业单位客户为主, 职务以普通职员及中层管理为主 本项目客户籍贯长沙本地占四成,外地籍贯约占六成,其中客户分布天心区、雨花区占5成以上,异地客户占2成以上 老带新为最主要的渠道,其次为行销派单,再次路过及户外所占比重也较大 以项目价值点作为客户购买的驱动因素,需加强核心价值推广和价值体系现场展示 可继续借鉴项目前期成功关键举动,重点是客户渠道及旺场活动 前期回顾总结 品质提升,三期产品在原有基础上进行了完善和升级, 品质及社区成熟度更高; 三期客户并没有因为三期价格的提升而发生质变,因此 客户渠道及客户特征依然可借鉴前期; 前期成功的营销步骤及关键举动对本项目仍然有借鉴意 义,可继续沿用并深化, 随着体量加大,需加大营销 及推广的力度; 前期的成功是在淡市环境下取得,市场环境发生了变 化,营销思维也应做相应的调整,做到因市而变; 报告思路 生态资源丰富,公园群,湘江风光带,岳麓山景观 项目周边分布着10多个公园,离湘江风光带不足2公里 低密度、高舒适度(全地下车库人车分流设置、全架空层泛会所) 低密度 密度相对较低:2.2的容积率,18%的建筑密度,在普宅楼盘中相对较低; 楼层相对较低,15层以下的楼层,相对于周边30层以上的楼盘相对舒适; 高舒适度 南面与豹子岭公园零距离,东北角为2000多平米的绿化运动广场; 全地下停车场设计,人车分流,私密性,安全性更高; 首层加快设置,增加了公共空间; 40%的绿化率,水景园林设计,居住舒适度更高; 离幼儿园配套及东面的三馆一中心更近。 高赠送率、高附加值:赠送空中花园(可改房间)、南北双阳台、转交凸窗 项目价值重新梳理 融城先导区:省份府核心,CPD,CLD; 长沙南大门:湖南南部城际客户在长沙置业的首选区域; 湖南长安街:湘府大道周边政府机关单位林立; 省府.公园.生活 报告思路 目标及问题 目标及问题 报告思路 价格——2009年内长沙市成交价格出现波动,总体体处在上行方向中,2010年价格将持续走高 前十个月长沙地区经过3次波动,成交单价曾跌破4000,但绝大部分时间内,仍处在4200至4000之间。 11月到目前为止,长沙地区内的销售单价达到4200以上,高出10月成交价格,价格继续上行。 政策——政府之前为救市实施各类优惠政策,目前市场总体情况国家政策已逐步收紧,2010年政策收紧趋势明显 08年金融危机,市场低潮,各级政府为救市出台各类优惠政策,刺激市场发展。 09年以后,市场热度迅速提高,地王频频出现,各大城市价格逐步上扬,市场呈现过热态势。政府为控制市场热度、保证市场良性向上发展,陆续出台政策。 市场供应——目前市场总体供过于求,2010年仍有大量供应,供过于求的局势加重 在目前长沙市场成交量总体下降的情况下,长沙目前在售项目超过330个,可售面积近500万;筹建的项目近70个,总建筑面积约为1320 万㎡ ,未来市场竞争将十分激烈。 成交面积——相对于价格的走高,长沙成交面积呈现下滑的趋势,总体呈现价升量跌的局面 2009年截止至10月为止,长沙市经历“年关”后,成交面积曾不断攀升,达到124万㎡的顶峰,随后却逐步下降。 9月、10月素有“金九银十”之称,但是长沙的交易市场却呈现出另一种局面,没有出现热销局面。 2010年市场总体预测:量稳价平 市场特征:政策年,政策决定市场 报告思路 报告思路 南城区域客户来源 区域内(天心区、雨花区、市中心南区 )为主,区域外(湘潭/株洲、京沪深湘籍客户)为辅,异地客户作为重要补充 报告思路 三大核心策略发展方向 客户延伸策略,扼守省府,辐射全城; 项目要实现非常规的目标,最关键的问题是解决客户资源问题,因此我们除了守住区域内客户之外,还需将客户的触角延伸到全城范围,做到与麓谷林语同样的影响力方能实现销售目标。 推广升级策略,将项目由省府大盘打造成长沙名盘; 推广方面,推广的动作及密度需具备足够影响力,推广的目标需重新界定,将项目打造成长沙明星楼盘,只有项目影响力及知名度足够影响全城,方能解决客户资源的问题。 活动借势策略,借配套成熟之势、借保利品牌之势; 在活动安排方面,可借助周边配套的资源,以及保利品牌的资源,借力助跑,在短期内借势造势,并充分展示项目价值点。 报告思路 扼守省府,辐射全城

    文档评论(0)

    • 内容提供方:zhuwenmeijiale
    • 审核时间:2017-11-26
    • 审核编号:8052112063001051

    相关文档

    相关课程推荐