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防城港市场研究 2.1经济环境分析 2.1.1全国房地产行业发展情况 ★2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。 ★新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.9%，涨幅与上月持平。 ★二手住房销售价格同比上涨8.7%，涨幅比上月高1.1个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月低0.2个百分点。非住宅商品房销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上月低0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月低0.6个百分点。 ★办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨8.7%、6.6%和4.5%。 可见，全国房地产发展持续高涨，各地“涨”声一片，给项目发展从客观上营造了大好的经济环境。 2.1.2防城港市宏观环境分析 房地产市场宏观环境复杂多变,它对房地产企业营销行为的影响间接而难以把握构成房地产市场宏观环境的四个因素分别为经济因素、人口因素、政策法规和利税因素针对上述四个因素的客观表现来策划相应的营销策略,以便很好地适应房地产市场的变化发展经济快速增长，“双跨越”目标顺利实现。初步核算，生产总值突破１００亿元，达１１５．６９亿元，增长１７．１％，增幅全区第二；财政收入突破１０亿元，达１０．５９亿元，增长３１．７％，增幅全区第一。经济发展呈现建市以来速度最快、效益最好、景气指数最高的态势。投资增势强劲，发展后劲进一步增强。全社会固定资产投资６８．９６亿元，增长６０．５％，增幅全区第一，对经济增长的贡献率超过８０％。房地产业投资５．４２亿元，增长１０８．２％，增幅全区第一。 ????产业结构优化，工业经济主导局面初步形成。企业技改投资完成５．９５亿元，增长９０．７％；规模以上工业对经济增长的贡献率为４２．１％，拉动经济增长７．２个百分点。 ????“三农”工作加强，县域经济全面发展。农业产业化进程加快，农业产业化经营组织突破１００个。县域经济快速发展，区、县（市）生产总值８２．６９亿元，增长１６．９％，占全市生产总值的７１．５％。 政治?政府四大领导班子搬迁新区，贯彻落实党的十六届五中、六中全会精神和自治区党委、自治区人民政府及市委正确决策政府职能转变，民主法制建设不断加强。政府执行力和公信力明显提升，加强与市政协及各民主党派的联系和沟通，主动接受民主监督，强化项目建设目标责任制，完善市领导挂钩联系、职能部门具体负责、相关部门积极配合的项目建设机制。严格落实项目法人责任制、招投标制、施工监理制和工程审计制，建立健全投资决策机制和投资监管体系。抓好重大项目审计，加强检查监督，严格资金管理与工程监理。人民生活水平提高，和谐社会建设扎实推进。农民人均纯收入３１７２元，新增４６８元，增长１７．３％，是建市以来增加最多、增幅最大的一年；城镇居民人均可支配收入９１１３元，增长２５．６％，增幅全区第一。 政策法规和利税多渠道筹措建设资金。全重点项目库，积极向国家开发银行、世行、亚行和其他商业银行争取贷款，向北部湾开发投融资平台争取项目资金。合理利用现有土地，盘活土地资源，为项目建设提供资金支持。通过独资、合资或采用出让、租赁、抵押等方式，筹集建设资金，形成项目建设投资多元化格局。 2.2防城港市房地产市场分析现状分析：增加经济适用房建设，严格限制低密度、大套型住房的土地供应 ??市已按国务院和建设部及自治区建设厅的要求，期完成了防城港市近期建设规划（含住房建设规划）的编制工作。《防城港市近期建设规划》指出，到２０１０年，市将建设４３．０５万平方米经济适用房、１４．３５万平方米廉租房及２２９．６万平方米普通商品房，基本实现常住人口户均拥有或租用一套住房。根据该规划，今后五年，市中低价位、中小户型住宅将占到商品住宅总供应量的７０％以上，将建设普通商品房、经济适用房、廉租房共３．２８万套。 ????《规划》覆盖范围为防城港市主城区和城市总体规划确定的城市近期重点发展区域。 ???廉租住房将从无到有据统计，２００５年末，防城港市区人口为１３．５万人，人均居住用地达到３８．３３平方米。目前，市区现有住房以私房居多，商品住宅只有５４００多套，建筑总面积５０多万平方米，经济适用房只有一处，建筑总面积３万平方米，尚无廉租住房。 2.2.2防城港市房地产市场发展趋势依《规划》描述，到２０１０年，防城港市区将新增人口１１．５万人，按照人均住房建筑面积２５平方米计算，需建设住房４１０万平方米，根据建设部提出的新建住房结构比例要求，普通商品房、经济适用房、廉租房建设总量应占新增住房建设总量的７０％以上，则规划期内，以上三种住房的建设总量将达到２８７万平方米。 中低价位、中小套型普通商品房为实现这一目标，将优先保证中低价位、中