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国外公共住房融资模式研究和对我国启示 　　【摘要】保障房建设是我国重大的一项民生工程，随着我国建设保障房工作不断深入开展，保障性住房融的问题成为新形势下保障性住房建设的瓶颈。本文介绍分析国外公共住房融资的经验和做法，并在此基础上结合我国保障房假设的实际情况，为完善我国保障房融资模式提供建议。 【关键词】保障性住房；融资模式；国际经验 一、国外主要保障性住房融资模式 国外与我国保障房相对应的住房通常被成为“公共住房”（Public housing）或“社会住房”（Social housing）。目前，国际上较为典型的公共住房供应和融资模式有新加坡的组屋模式、日本的公共住房模式、德国的公共福利房模式、英国的可负担住房模式和美国模式。总体看来，各国保障房的供应模式和融资模式各具特色。主要可以大致可分为三种类型。 第一种是政府直接进行保障房建设开发和运营的模式，以新加坡为代表，美国、日本、德国、英国等多数国家在早期也采用此模式。新加坡公共住房的筹资与建设统一由建屋发展局负责。建屋发展局的公用住房开发建设资金主要来自于中央公积金，并辅之以一定的财政资金。新加坡公共住房融资模式如下图。 政府直接投资建设保障房的优势是，能够在住房严重短缺、住房供求矛盾尖锐时期迅速提高住房供应量，缓解中低收入家庭的住房问题。但是，此模式的一大问题是，随着保障房建设规模的扩大，政府的财政压力会越来越大，租赁型保障房建成后还需要以租养房，更是占用大量的财政资金。即使是财政力量雄厚的美国、德国等国家，也没有长期采用此模式。目前，人口规模较小的新加坡是此模式的典型，日本也保留了部分参与保障房建设的政府机构。即使依然在采用此模式的国家，政府的保障房建设资金也并非全部来自财政资金，政府通过使用公共基金，如新加坡的中央公积金、日本的财政投融资体制，支援公共住房建设。 第二种是民间参与保障房建设、政府提供金融支持的模式，以德国、英国为代表。政府直接参与保障房建设的各种弊端，使西方主要发达国家政府逐渐不再直接参与保障房建设，转向间接参与的方式，鼓励民间企业和非营利机构成为保障房建设的主力军，政府为其提供各种税收、金融等方面的支持，同时，对保障房的价格和租金进行一定程度的干预。政府通过成立专门的公共住房金融机构，如日本的住房金融支援机构、德国的复兴信贷银行、英国的住房金融公司，向民间企业和非营利机构提供利率优惠、期限较长的住房开发贷款；同时，政府在税收上进行一定程度上的减免。 第三种是政府退出干预公共住房建设，转而提供住房补贴的模式，以美国现行模式为代表。由于政府干预公共住房建设的低效率，美国政府已逐渐停止了对公共住房供应市场的干预，住房供应市场基本实现了充分的市场化，政府转而向住房消费市场提供租房补贴、住房抵押贷款贴息和担保。美国通过建立完善的住房抵押贷款的一级和二级市场，并使用政府信用对贷款进行担保，鼓励居民自购商品房。德国等国家也通过建立住房储蓄制度等方式，提高居民的自由住房拥有率。 二、国外保障房融资的经验 世界各国采取的不同的保障房融资模式中，有一些较为成功的经验，对于我国城镇保障性住房建设具有重要意义。 （一）财政资金以间接方式支持保障房建设 纵观各国公共住房供应和融资的发展历程，可以发现政府在公共住房建设领域中扮演的角色由大变小。最初财政资金直接投资进行公共住房建设开发和运营，如20世纪60年代前的美国、公共住房发展初期的英国和德国。随着保障房建设规模的扩大，政府财政的压力越来越大，而且政府运作具有低效率等弊端，于是各国的财政性资金不再直接参与保障房建设，而是逐步转为公共住房建设的支持者，政府通过财政资金以利息补贴、贷款担保和税收减免等方式，提供优惠政策鼓励民间企业参与保障房建设，同时获得保障房价格的干预权。 各国财政间接支持保障房建设主要有以下几种方式。一是税收减免优惠政策。对公共住房的开发、销售、出租等环节，减征或免征各种税费，或是对参与保障房建设的民间企业给予税收优惠。税收优惠政策在各国得到广泛的采用。二是对公共住房开发企业的开发贷款进行利息补贴。如20世纪七八十年代的美国，通过“砖头补贴”，补贴民间房产开发商，降低其开发成本，保证其运营利润，吸引社会资本参与公共住房建设。三是，为开发企业的贷款提供担保。如英国通过住房与社区署发放的社会住房基金次级贷款，其清偿顺序在其他贷款之后，提高了保障房建设主体开发贷款的安全性，有利于其降低融资成本。四是，在公共住房的运营机构出现赤字时，直接给予赤字补贴。例如，新加坡负责公共住房运作的建屋发展局的赤字，由新加坡政府予以全额补贴。这本质上相当于使用政府信用对公共住房运作企业提供担保，提高了公共住房运营主体的安全性，进一步降低了其融资成本。 财政