贡舒片区A3-11地块经济可行性报告.pptVIP

改善型客户定位 结合本案产品定位，改善型客户主要来自于本地原住民以及周边乡镇客群，辅以主城区改善型客群，年龄以35-50岁为主，主要用于改善型居住。 区域 贡井区 主城区 乡镇 比例 45% 20% 35% 说明 多为私企业主和本地公务员、企事业单位员工 多为老城区私企业主 长土镇、成佳镇等 年龄 30岁以下 30-40岁 40-50岁 50岁以上 比例 5% 35% 40% 20% 说明 区域客群主力，首置、婚房特征较为明显 本地需要进行环境改善的企事业单位员工、公务员和私企业主 乡镇改善居住环境客群 偶得客户 客户定位 就业人口增多 需求体量增加 产业产值提升 消费指数提高 贡井区按照走新型工业化路子，坚持“工业立区、工业兴区”发展战略，川南汽贸产业园将规划形成“一心、两轴、多通廊”的空间布局结构。 川南汽贸产业园规划设计鸟瞰图 川南汽贸产业园金融规划设计图 川南汽贸产业园会展中心规划设计图 客户定位 产业客群 次要客户 重要客户 核心客户 重要客户群 区域：贡井区产业客群、乡镇客群 年龄：25-35岁、40-50岁 职业：周边产业客群，城市挤压型客群 区域：贡井区原住民 年龄：30-45岁 家庭：三口之家 核心客户群 城市挤压型客群、外地二级城市关联性客群 次要客户群 客户定位 市场表现 客户判断 宏观市场 按照客户的需求和市场的表现来看，三房居多、其次两房、少量四房和一房； 结合客户的改善性需求和控制总价的原则，主要以功能性三房为主； 根据市场表现，改善性产品面积建议在90-120平； 产品主要突出赠送、功能性，并保证一定的居住舒适性（空间尺寸、阳台等）； 通过前述三个维度进行分析，户型设计原则 蓝光·贡山一号：72-84套三单卫畅销 创兴·龙湖时代：86平紧凑三房畅销、120平阔尺四房表现不俗 市场需求量预计将逐渐增加，区域客户吸附力将逐渐增强，市场即将进入快速发展通道； 三房需求最多，两房其次； 75-90平米产品需求旺盛； 产品定位 特色化资源配合 户型功能设置 园林风格建议 1. 功能性为主，享受性 2.体验化，人性化 3.风情化，生活化 4.风格标签化 建筑风格建议 产品价值—【景观舒居·挺拔气质·明星社区】 产品定位 项目定位 低密华宅 · 城市中央 · 公园生活区 充分挖掘地块自身属性优势条件 方正、低迷、大面积 充分挖掘城市新区价值 产业新城价值、交通价值 地块内部具有塑造具有较强的景观资源及湿地公园 区域核心居住区 报告框架结构 区域市场研究 2 3 区域发展分析 1 地块价值分析 项目定位及物业建议 4 经济可行性研究 5 经济可行性研究 地块经济指标： 项目经济技术指标 项目 数值 单位 　规划要求 规划净用地面积 62071.2 ㎡ 规划净用地面积×666.67　　 93.11 亩 规划要求指标 总建筑面积 194748.39 ㎡ 地上建筑面积＋地下建筑面积 地上建筑面积 155178.00 ㎡ 用地面积×容积率 住宅面积 139660.20 ㎡ 总地上建筑面积-商业面积 商业 15517.80 ㎡ 按照商业10%计（含农加市场） 地下建筑面积 39570.39 ㎡ 地下车位按1个/100平，单个含公摊面积30平计算，并减去15%地上车位（商业） 绿地面积 18621.36 ㎡ 用地面积×绿地率 道路及停车用地 27932.04 ㎡ 净用地面积-绿地面积-净用地面积×建筑密度 整体容积率 2.5 　 按最大容积率计算 绿地率 30% 　 按规划要求 建筑密度 25% 　 整体25%，其中住宅建筑密度不大于18% 由于地块位置和周边环境限制，建议商业比例以10%为准，满足项目社区配套及周边半径500米以内的区域即可，降低后期商业销售风险； 将住宅面积最大化，提高项目居住的纯粹性，进而提升项目产品设计和营销形象包装； 车位情况建议尽量放入地下，地上车位主要为商业配套 样本选择原则： 区域就近原则，选择贡井区范围内，板块内及相关竞争圈层板块项目； 土地相似原则，选择土地属性段与本地块类似的在售项目； 定位相似原则，选择楼盘定位中高端，项目素质上与本项目相似产品。 样本选择项目：选择区域内项目和市场典型性项目，为保证价格的相对可比性，以期得出相对客观可行的价格建议 项目名称 近期成交价（元/㎡） 板块 蓝光·贡山一号 4300（高层） 贡井区 创兴·西城尚峰 4400 贡井区 创兴.龙湖时代 4500 南湖新区 住宅价格判定：样本选择 经济可行性研究 住宅价格判定：市场比准法 以蓝光·贡山一号、西城尚峰、龙湖时代为参考依据，则本地块当下价格为4227元/平 经济可行性研究 评估项目 权重 蓝光·贡山一号 创兴·西城尚峰 创兴.龙湖时代 本案 区位 25% 7 5 8 6