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房地产市场供需影响因素和预测研究 　　摘要：本文通过对我国房地产现状的分析，对国民经济发展水平、政府、金融机构、开发商本身、消费者的经济水平以及心理等影响房地产供给与需求的因素进行了简单的讨论。 关键词：房地产现状 供给 需求 因素 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： 我国的房地产行业按时间可分成四个阶段，第一个阶段是从1998到2003年的启蒙阶段，这个阶段主要是房地产市场化机制的形成；其次是2003年到2007年间的发展和完善阶段，这是房地产飞速发展，而且国家开始进行宏观调控的时期；再次是2007到2008年间的调控奏效阶段，在这个阶段第一次出现了价量齐跌的现象，这也证明了宏观调控产生了效果；最后是2008年至今的市场急剧回升再打压阶段，次代危机后，国家为稳定市场信心，双率齐降，并五次降息，在楼市过热的情况下再次出重拳打压。在这四个阶段中，都会有影响房地产市场供需的因素，以下我们就对这些因素进行简要的分析。 1 影响房地产市场供给的因素 房地产供给是指生产者在一定时期内在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产的数量。生产者的供给既包括新生产的房地产商品，也包括过去生产的存货。由于房地产是一种特殊商品，其供给具有以下的特征： （1）城镇土地供给的计划性和规划性。土地作为调控国民经济的手段，要求对其实行计划供给。土地资源的供给一定要根据国家经济发展的需要，制定出长、中、短期以及年度计划与规划。 （2）房地产供给的层次性。房地产供给一般分为三个层次：一是现实供给层次，指房地产上市量，即房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产，其主要部分是现房，也包括可以上市的期房；二是储备供给层次，指房地产生产者出于某种考虑，将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来，房地产储备供给是由于生产者主动采取的一种商业行为而形成的供给状态，不同于人们通常说的空置房概念，空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品；三是潜在的供给层次，指已经开工和正在建造的，以及竣工而未交付使用等未上市的房地产数量，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入市场的房地产数量。房地产的三个供给层次是动态转换的。 （3）房地产供给的滞后性和风险性。房地产商品价值高，生产周期也比较长，一般要2年甚至更长。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产投资和供给的风险性。 （4）房地产供给的时期性。房地产供给一般可分为短期、中期、和长期三种。短期又称市场期，指市场上资源、产品等供给量固定不变的一段时间，在短期内，房地产供给量保持不变；中期指土地、厂房设备等固定要素不变，但可变要素可以变动，从而影响到房地产供给的较小幅度的变动，如房屋的增高、大户型改成小户型、小户型必改成大户型、联排别墅改独栋别墅等，一般被认为是一种可变要素的变动，在中期内，土地供给量不变，房屋供给量会有较小幅度的变动；长期指不但行业内房地产商的所有生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本相流动，从而影响到房地产供给产生较大幅度的变化，在长期内，土地供给量变动大，房屋供给量变动更大。 正是以上基于房地产供给的四点特征，决定房地产市场供给的主要因素可从宏观和微观两个方面进行分析。 1.1 影响房地产市场供给的宏观因素 首先影响房地产供给的因素是房地产的市场价格，在正常情况下，价格和供给量之间存在着同方向变动的关系；然后是开发成本，影响开发成本的主要因素包括土地价格、税费、建材价格和劳动力价格；其次是金融政策，房地产开发的主要资金来自银行，银行对房地产贷款政策的变动会影响 到房地产的供给；最后是地方城市政府对房地产市场供给的影响，房地产热的一个重要原因就地方政府的积极失去，房地产投资给城市政府带来的好处是多重的；一是在短期内能改变城市面貌，给政府官员带来突出的“政绩”；二是能很快增加当地的财政收入；三是能改善居民的居住条件。所以在房地产的供给上，地方城市政府起着举足轻重的作用。总之，从宏观上看，决定土地供给的主体有三大类；一是政府，二是金融机构，三是开发商。 1.2 影响房地产市场供给的微观因素 影响房地产市场供给的微观因素首先是开发项目的难易程度，同样规模的项目，在不同的城市，或在同一城市的不同区域，会因项目本身的地形、地貌、周边环境等状况而影响开发周期，从而影响一定的房地产供给；其次是开发商本身的能力，开发商本身的能力包括融资、公关、协调、组织管理、战略策划等能力；最后是开发商对未来的预期，这种预期包括对国民经济形势、通化膨胀率的预期，对房地产价格、房地产需求的预期，以及对国家房地产税收政策、产业政策等的预期，而开发商对未来预期的核心问题