物业管理课件第4章补充.ppt

5 制定事故处理预案，发生断水故障，应及时抢修。 6 消防水泵要定期试泵，至少每年一次。 7 建立责任制，由专人负责日常供水。 8 定期查表、读表，定期督促交费、收费。 限水、停水前应提前通知。 （二）排水系统的管理 管理范围界定： 物业：室内排水系统；道宽在3.5米以下的市政排水设施。 市政工程管理部门：道宽在3.5米以上的市政排水设施。 管理内容： 1 重视巡视检查与维修工作: a) 定期对排水管进行养护、清通及清除污垢。 b) 定期检查排污管的工作状态，防止排污管由于氧化生锈而产生渗、漏水现象。 c) 对陈旧设备进行更新，防止重大事故发生。 d) 室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物。 2 建立健全排水设施的资料档案。 3 加强宣传教育工作。 （三）供电系统的管理 具体措施： 1 设备档案的建立和完善。 2 建立健全严格的配送电运行制度和电器维修制度，责任到人。 3 加强有关人员的培训。 4 建立24小时值班制度。 5 供电设备的正常维护和保养 a) 检查沿墙、脊檐、顶棚架设的明线是否松脱、垂落、损伤。 b) 检查各类绝缘导线的绝缘是否老化。 c) 检查金属管连接的地线是否良好。 d) 检查开关、灯头、插座等是否牢固、灯头吊线距地是否太低。 （四）供暖系统的管理 （一）锅炉的检查及保养 1 定期检查 有三个重点 检查锅炉的受侵蚀情况。 b) 检查附件是否严密。 c) 检查受压部件有无过热变形或渗漏。 超水压试验 满足下列条件之一的： a) 锅炉已连续使用六年或锅炉已停运1年以上，再次使用的。 b) 锅炉经过移装或改装。 c) 锅炉的受压部件进行了更新或挖补，或经过较大的电焊修理的。 d) 水管锅炉的冷水管和热水管的更换超过一半以上的。 （二）供暖管道的管理 a) 教育、指导用户正确使用供暖设备、注意一些关键事项。 b) 为了减少热能损失，避免管道上冻，装有供暖设备和管道的地方应注意保温。 c)为了减少腐蚀和堵塞现象，水暖系统的循环水必须是必须是经过处理合格的水。 （五）电梯设备的管理 （六）空调设备的管理 四、 房屋设备的保养与维修 (一)设备的保养 1 含义：是指对设备所进行的常规性检查、养护、添装、维修、改善等工作。 2 三级保养制 日常维护保养 一级保养 二级保养 物业管理企业 供电部门 自来水公司 燃气公司 有关部门主要有 （1）日常维护保养： 指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。 包括：定期检查、清洁润滑、发现小故障及时排除。 （2）一级保养：是按计划进行的保养维护工作。对设备进行局部解体、清洗、调整。 如:试暖 （3）二级保养：对设备进行全面的清洗，部分解体检查和局部修理。如地热的燃气炉每两年就要全面保养一次，否则就要多发故障。 3设备点检：用仪器或人的感官对某些关键部位进行检查。如用仪器测试天然气管道是否漏气；用仪器测试是否漏电等。 (二)设备的维修工程 根据设备的完损情况分 零星维修工程 中修工程 大修工程 设备更新与技术改造 1.零星维修:日常的保养、检修及排除运行故障而进行 的修理。 2. 中修：进行定期的全面检修，部分解体，更换少量 零部件，更换率一般在 10%—30% 。 3.大修：定期的全面检修，全部解体，更换主要零部件，更换率一般超过 30% 。 4.设备更新与技术改造：设备使用一定年限后，其技术落后，效率低、能耗大，通过更新设备，提高和改善其技术性能。 案例分析： 2002年5月，某大厦10层的卫生间外拖把槽上的自来水龙头因丝扣老化无法拧紧，导致下班无人时自来水四溢，流进楼下的另一层公司办公室内，部分家具、地毯浸泡，损失约万元。 楼下公司无法确定是哪个公司造成的，于是要求物业公司做出调查和赔偿。物业公司却答复水是从楼上溢出而流下来的，应由楼上公司负责赔偿。而10层楼面有5家公司租用，卫生间是五家共用，当楼下的公司接到楼上有关公司接触时，却很难确定由哪家公司负责赔偿损失，于是他向物业公司要求赔偿。 ( 三)设备保养与维修的原则 做到“三好”、“四会”和“五定” 三好：用好、修好、管理好 四会：会使用、会保养、会检查、会排除故障 五定：定量、定人、定点、定时和定质 * 二、房屋维修标准 P136 修缮标准按九个分项确定： 1 主体工程 指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构建的维修。 无论哪一类，都要安全牢固，不留隐患 2 木门窗及装修工程 木门窗开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、平整、美观，接缝严密。一等的木装修应尽量做到原样修复。 3 楼地面工程 牢固、安全、平整，不起砂，不空鼓，无倒泛水 4 屋面工程 不渗漏、不堵水 5 抹灰工程 不裂、不起泡、不剥落 6 油漆粉饰工程 不起壳，不剥落，色泽均匀，木构件