第一章房地产估价中的房地产.ppt

第一章 房地产估价中的房地产 王蔓 (二)房地产估价中的土地定义 ? ? ? ? 对于房地产估价来说，土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 具体一宗土地的范围可分为3层： (1)地面； (2)地面以上一定范围内的空间(简称地上空间)； (3)地面以下一定范围内的空间(简称地下空间)。  (三)土地利用所受的限制 1．从土地权利的设置以及行使的限制来看，中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。 2．从房地产相邻关系的限制来看，房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，就相邻房地产所有人或使用人而言，则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。 3．从土地使用管制来看，对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。 (四)对一宗土地的基本认识 1．坐落。 2．面积。 3．形状。 4．四至。 5．地势。 6．周围环境、景观。 7．利用现状。 8．产权状况。 9．地质和水文状况。 10．基础设施完备程度和土地平整程度。 11．土地使用管制。 12．其他。 三、建筑物的概念  (一)建筑物的定义 ? ? ? 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 (二)对建筑物的基本认识 ? ? ?1. 坐落。 ?2．面积。 3．层数和高度。 4．结构。 5．设备。 6．装修。 7．公共配套设施完备程度。 8．平面布置。 9．外观。 10．建成年月。 11．维修、保养情况及完损程度。 12．利用现状。 13．产权状况。 14．其他。 第三节 房地产的特性 一、不可移动性（又称位置固定性） 二、独一无二性 ? 三、寿命长久性 四、数量有限性 五、用途多样性 六、相互影响性 七、易受限制性 八、价值高大性 九、难以变现性 十、保值增值性  第四节 ? 房地产的类型 一、按用途来划分的类型 1．居住房地产 2．商业房地产 3．办公房地产 4．旅馆房地产 5．餐饮房地产 6．娱乐房地产 7．工业和仓储房地产 8．农业房地产 9．特殊用途房地产 10．综合房地产 二、按开发程度来划分的类型 1．生地 2．毛地 3．熟地 4．在建工程 5．现房(含土地) 三、按是否产生收益来划分的类型 1．收益性房地产 2．非收益性房地产 四、按经营使用方式来划分的类型  1．出售型房地产。 ? ? 2．出租型房地产。 ? ? 3．营业型房地产。 ? ? 4．自用型房地产。 * * 第二 第一节??????????? 房地产的概念 一、房地产的整体概念  (一)房地产的定义 ? ? 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中： ? ? 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 ? ? 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 ? ? 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。? 第二 （二）房地产的实物、权益和区位  1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。  2、权益包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。 3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。???????????? ? 第二 (三)、房地产的存在形态 1、 土地。 2．建筑物。 3．房地 概括起来，从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种：(1)空地；(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地；(3)地上建筑物；(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体；(5)在建工程(土地与尚未建成