房产中介公司的法律地位分析.doc

房产中介公司的法律地位分析 刘云霞 吴琦 一、涉及中介公司的房产买卖纠纷的引发原因 房屋买卖过程通常包括签订合同、办理贷款、产权过户等多个环节，涉及房地产、合同、贷款、户籍管理等多个领域的法律政策，这些对于一个初次买房或卖房的普通百姓来讲，会比较陌生。由于交易环节多、涉及法律领范围广，房屋买卖具有很强的专业性和复杂性，需要相对专业的中介公司进行操作。同时，由于买卖双方的信息不对称，房买卖双方互相寻找对方的过程，通常是通过中介公司来完成的。因此委托中介公司获取信息并具体操作已获得普遍的社会认同，大众百姓对房产中介存有一定程度的依赖心理。而中介公司的服务也为买卖双方省去了很多办理手续所需要花费的时间。可见，中介公司是二手房买卖市场中一个非常重要的角色 在这种前提下，如果某一个交易环节未衔接好，或者房产中介未能忠实履行义务，充分披露信息，甚至违规操作等均会引发纠纷。由于中介公司与买卖双方各有不同的利益追求，使房产交易活动中存在大量的不规范现象。对于很多纠纷的发生，中介公司难辞其咎。 从法院的审理实践中可以看出，涉及中介公司的房屋买卖纠纷主要有以下几类： 1、为追求高额利润，中介公司违规与买卖双方签订所谓的“出售合同”，隐瞒真实的房价信息，试图从直接交易中赚取差价。当事人得知实情后引发诉讼，要求中介公司予以返还。 2、基于激烈的市场竞争，为顺利取得中介费，一些中介公司急于促成交易，在买卖合同中虚填房价，签订所谓的“阴阳合同”，帮助客户达到少缴税或多贷款的目的，致事后引发纠纷。 3、因中介公司相关收费违规或要求收取未约定的费用而引发诉讼。主要表现为超出政府定价向当事人收取中介费，以多种名义从当事人交纳的房款中扣除中介费之外的其它费用而引发纠纷。 4、中介公司提供的格式合同中存在相关“霸王条款”，免除自己的责任而限制委托人的契约自由，使得部分中介公司未能提供相应的居间服务而依然要求上、下家支付中介费从而导致纠纷发生。 5、房屋存在质量或权力瑕疵，而中介公司未进行严格的审查，甚至给一些诈骗分子以可乘之机，从而引发纠纷。 分析上述几种情形的发生原因，利益驱动自然是最根本的诱因。而从法律层面上分析，中介公司对自己定位不明确却是最直接的原因。多数中介公司都冠以房地产“咨询”、“经纪”公司的名号，而经营范围则“包罗万象”。这往往使得中介公司的权利意识无限放大，而对自身的责任的认识则被弱化。如前所述的情形1，赚取差价的行为，表明中介公司扮演着一种炒房者的角色，对于哄抬房价、扰乱市场秩序，这些中介起到了推波助澜的作用。从中介公司的角度来说，它们认为自己所从事的是一种行纪行为，所签订的合同所履行的手续也都按照行纪的规定进行。实际上，无论从法律法规的相关规定还是从房地产登记机关的操作程序来看，中介公司都无法完成以自己的名义购买房屋这一行为，而能否以自身名义购买所委托的标的物恰恰是行纪合同最明显的法律特征。中介对自身的定位不明使得他们采取了一些不合理的做法，带来了纠纷的大量产生。再如情形4、5，前者是中介过于强烈的要保护自身的利益而促成霸王条款的出现，后者是中介没有尽到应尽的义务而给委托人带来损失或不必要的麻烦。在笔者看来，中介公司与委托人的关系中，由于存在着专业知识、技能与信息等多方面的不对称，在法律上的权利义务上也应当作出不对称的安排。中介公司的利益当然要得到保护，一些违背诚信原则的房屋买卖双方跳过中介私下交易的情形也大量存在。只是笔者认为，在交易过程中，中介公司应当承担起更多的注意义务。由于委托了中介公司，一些房屋购买者或房屋出售方在房屋买卖过程中的注意义务就应当转嫁到中介公司身上去。剩余的两种情形2和3，都是由于中介公司的违规操作所引发的。情形2是中介公司“好心过度”引起的，作为受托人应当从委托的利益出发，但这是以不违反法律法规以及相关政策的规定为前提的。作为房地产的专业机构，在教会委托人“如何做”某些事情的同时，也应当告知委托人“不能做”某些事情。情形3是中介违反了有关收费的相关规定引起的，之所以有了规定还出现这种情况，在于中介公司无法界定中介服务的具体内涵，有意或无意将一些事务划在收费限额所限制的事项之外。从而导致总数超出收费上限。 中介公司的地位不明确导致的权利义界限不明带来了很多纠纷，本将通过论述房产中介在房产交易过程中的地位，为其他相关的法律问题寻求答案。 二、中介公司在房产交易过程中的法律地位 （一）从中介公司所从事的事务看中介公司的法律地位 实践中，中介公司所从事的事务主要有两类，一是帮助买卖双方完成寻找对方的过程，二是为一方或双方提供咨询或代为办理产证过户、贷款等等手续，而这些手续也是以交易成功为前提的。第一类事务是中介公司为了促使房屋买卖交易的实现，为委托人寻找买家或卖家，报告订约的机会，在买卖双方有意向进行交易时，中介公司会作为双