常州新北区某地块定位报告市场篇.doc

常州东渡北地块市场定位报告 常州市宏观经济分析 城市概况 常州市处于长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了“苏锡常都市圈”。 常州市处于长三角经济圈，上海是长三角经济圈经济实力最强的城市，是经济扩散的中心和产业布局的重心。围绕着上海，这一经济圈的经济空间扩散为三个圈层。常州市位于这三个扩散圈层的第二扩散圈层。另外“苏锡常”经济圈是长三角经济圈的一个分支，也是长三角经济圈中经济实力最强的一个团体。因此，常州市优越的区域位置，无论是为其经济的快速发展还是房地产市场的发展都创造了非常优越的条件，同时常州市房地产市场也是长三角经济圈以及“苏锡常”经济圈房地产市场的一个重要组成部分。 2、经济走势分析 2009年，全市实现地区生产总值2518.7亿元，按可比价计算增长11.7%。按常住人口计算的人均生产总值达到56861元，按现行汇率折算超过8000美元；按户籍人口计算的人均生产总值达到70103元，按现行汇率折算超过10000美元。 3、产业结构 2009年，常州第一产业实现增加值91.6亿元，增长4.7%；第二产业增加值1429.7亿元，增长10.8%；第三产业增加值997.3亿元，增长14.1%。产业结构得到明显优化，三次产业比重结构由上年的3.7：58.1：38.2调整为3.6：56.8：39.6，服务业在全市经济总量中所占比重比上年提高1.4个百分点。 时间 一产增加值（亿元） 二产增加值（亿元） 三产增加值（亿元） 三产结构比重 2007年 63 1122 695 3.4：59.6：37 2008年 68.3 1297.5 836.4 3.7：58.1：38.2 2009年 91.6 1429.7 997.3 3.6：56.8：39.6 4、城市居民生活水平 2009年常州城镇居民全年人均可支配收入23751元，比上年增长10%；人均消费性支出15961元，比上年增长6.6%；居民恩格尔系数（食品支出占全部消费支出的比重）33.7%，比上年下降0.1个百分点。农民人均纯收入11198元，比上年增长10.1%；人均生活消费支出8843元，比上年增长8.8%；居民恩格尔系数36.2%，比上年下降1.5个百分点。 5、社会消费品零售总额 09年全年实现社会消费品零售总额901.4亿元，比上年增长18.9%。城乡市场销售基本同步，其中城市市场实现零售额826.1亿元，农村市场实现零售额75.3亿元，分别比上年增长19.0%、18.2%。零售业和餐饮业增长速度保持领先，全年零售业完成社会消费品零售总额694.0亿元，增长21.1%；餐饮业完成零售额99.0亿元，增长21.7%。汽车消费呈现强劲增长势头，限额以上批零贸易企业全年实现汽车类零售额126.8亿元，比上年增长38.7%。 6、固定资产投资 09年全年完成全社会固定资产投资1704.8亿元，比上年增长17.7%，其中基础设施投资完成717.6亿元，增长18.3%。分产业看，第一产业完成投资4亿元，比上年增长33.3%；第二产业完成投资978.8亿元，增长16.6%，其中工业投资971.1亿元，增长16.8%；第三产业完成投资722亿元，增长19.1%，其中房地产开发投资完成306.2亿元，下降0.9%。 7、与同等级城市GDP比较 通过GDP对比发现，07年常州GDP只有无锡的48%、苏州的32%,而到了09年，常州与上述两市的GDP总量有所缩小，09年常州GDP相当于无锡总量的50%、苏州的34%，均提高了2个百分点，可见常州的动态发展速度要快于无锡和苏州，经济活力持续保持旺盛的趋势。 8、与同等级城市人均可支配收入比较 通过人均可支配收入的对比，我们发现，常州人均可支配收入只比无锡和苏州低5%和9%，但无锡和苏州商品住宅的均价较常州要高出20%-40%左右。可见常州房价与无锡、苏州相比并没有出现泡沫现象，我们预计常州房价在经历宏观调控后还将保持稳步上涨的趋势。 常州房地产市场分析 城市结构形态城市空间发展战略为“完善东西、发展南北、重点向北、开发江边”。 1）、市区：形成“一城、七片”的结构形态。 一城：即常州主城区； 七片：即主城外围七个片区——孟河片区、卜弋片区、奔牛片区、湟里片区、漕桥片区、洛阳片区、横山桥片区； 2）、主城区发展规划 常州主城区空间发展方向 —— “拓展南北，提升中心”； 主城区结构形态 —— “一体两翼”分散组团式的空间结构； 一体：中心城区（由中心、高新、城西、湖塘、城东、新龙、新港、武南等八个组团组成）。 两翼：为主城的南翼和北翼。 常州的城市结构形态将形成以主城区为中心，向东、向北两个发展带（向东发展带为戚墅堰分区和雕庄分区，向北发展带为新龙分区和新港分区）组成的L形布局形态。考