第十四讲中美房地产发展路.ppt

第十四章 中美房地产发展路径比较研究 一、中美土地制度与住宅供给模式比较 （一）中美土地制度比较 美国实行多元化的土地所有制，包括私人土地、联邦政府土地、州及地方政府土地，三者的占比分别为58%、32%以及8%，此外还有2%的土地为印第安人保留地。各种所有制形式的土地之间可以自由买卖及租赁。 中国实行社会主义土地公有制，即土地的全民所有和劳动群众集体所有。 （二）中美住宅供给模式比较 在住宅供给上，目前美国和中国基本都是采用以市场性住宅为主的模式。 美国政府虽然支持市场性住宅的建设，但同时也兼顾中低收入者的利益，如美国联邦通过贷款担保、贴息的方式，由政府承担还款风险和大部分利息，以此来保证绝大部分民众都拥有私人住房。 中国政府正积极推行面向中低收入的保障房建设。 二、中美城市住宅发展路径与住宅调控政策比较 （一）美国城市住宅发展路径与调控政策 30年代以前，第一阶段是纯市场性住宅； 30年代至70年代，第二阶段是福利性住宅为主、 市场性住宅为辅； 70年代至今，第三阶段则又变成市场性住宅供给，与之前所不同的是，这一阶段的市场性住 宅中还包含了一部分福利性质的市场性住宅。 中国房地产投资结构（%） 年份 住宅 别墅、高档公寓 经济适用房 办公楼 商业营业用房 其他 1998 57.59 5.03 07.49 12.00 13.17 17.24 1999 64.30 4.35 10.65 08.25 11.80 15.64 2000 66.45 5.42 10.88 05.98 11.64 15.94 2001 66.47 5.83 09.45 04.85 11.91 16.77 2002 67.10 6.64 07.56 04.89 11.98 16.03 2003 66.74 6.23 06.13 05.01 12.83 15.43 2004 67.16 8.16 04.61 04.96 13.10 14.78 2005 68.27 6.60 03.26 04.80 12.82 14.12 2006 70.22 7.44 03.59 04.78 12.12 12.88 （三）中美房地产政策的比较分析 在住宅属性上，美国虽然是间接地把握住宅的经济属性和社会属性，并且，在住房供给上也经历了由市场性住宅到公共住宅再到市场性住宅的复杂过程，但美国政府从始至终都在关注中低收入群体的利益，只是在保障这一部分人的住房权利时使用的方法不同。 中国对住宅属性的理解常常是割裂的，以1998 年为时间点，在此之前，政府仅仅看到了住宅的福利属性；1998 年以后，则只看到住宅的经济属性，保障性住房建设被一度忽视。 （四）中美两国反高房价政策比较 美国政府通过税收和金融的手段实现行业红利在全民范围的再分配，可以在一定程度上缓解行业整体作为经济刺激手段实施过程中带来财富过度集中问题。 中国从1998 年住房改革开始，随着房价一路飙涨，政府就开始了对房地产的严格打压，压低住宅的经济属性，增加房产投机者的成本，试图以此达到强行降价的目的，由此也展开了长达十年之久的政府与房地产之间打击与反弹的持久战。 中国政府的限制政策并没有使房价下降，事实上，老百姓对住宅的刚性需求在这二十年里并未得到充分满足，面对居高的房价，一边是大批买不起房的老百姓，另一边则是大批卖不出去的高价房。 三、中美房地产价格差异的分析 根据《福布斯》杂志2007 年7 月综合官方数据对美国房价收入比最高地区的排名，当时美国房价收入比最高的3个城市———洛杉矶、旧金山和圣地亚哥，其房价收入比分别为10.1、9.4 和8.3。 2008 年3 月，中国平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前3 位分别是深圳（16）、北京（14.2）、杭州（12.4），远高于合理水平。 三大中国特色的消费习惯 第一，住房是成家立业的标志。中国从封建社会直接跨入社会主义社会，老百姓心中那种根深蒂固的思想仍然保留着，比如说“要结婚先买房”、“给儿子留套房”等诸如此类的买房心理。 第二，安全感。中国人多半认为，有了房子才有踏实感、安全感，甚至说即使为了买一套房而节衣缩食半辈子也是正常的。 第三，投资功能、投资体系不完善，投资品种相对较少，能够直观感觉的商品房具备良好的投资功能。 为什么打压需求的所谓“宏观调控”不起作用呢？ 供给小于需求，价格必然上涨。即使一时的调控压制了投资性需求以维持供需平衡，这顶多只是购房的刚性需求的延迟释放，一旦管制放松必定出现价格的报复性反弹。 改变纯市场性住房供给模式，增加福利性住房供给（如果是增加市场性住宅，其结果依然会是房价继续上涨）。但这与地方政府的“土地财政”政策又是冲突的。 四、基于中美房地产发展模式比较的启示 （一）必须加大福利性住宅在住宅供给中的比例