房地产市场调研理论.ppt

相关因素调研 青岛市平均房价收入比 （2006年） 项目 计量单位 计算值 城市居民人均可支配收入 元/年 15328 城市户均家庭人口（2006） 人 3.04 户均总收入 元/年 46597.12 城市居民人均住房建筑面积（2006） 平方米 23.73 城市居民户均住房建筑面积（2004） 平方米 72.14 主城区住宅商品房交易均价 元/平方米 6334 户均总房款 元/套 456934.76 房价收入比 — 9.8 本案 项目调研报告提纲 宏观市场 中观市场 微观市场 市场环境 市场现状 市场预测 结论 总体结论 我国经济运行概况及政策环境 青岛（区域）地理、自然、人口、交通、经济、政策及规划 项目地理、自然状况、经济指标、交通与配套、片区规划 我国房地产（分类市场）投资、销售量、房价走势及空置分析 青岛房地产（分类物业）投资、施竣工、销售量、房价及空置分析，市场供需分析，市场版块分析 项目周边市场（分类物业）供需分析，市场版块分析，竞争对手分析，参考个案 经济走势、政策影响及房地产市场走势 经济及政策预测，房地产市场走势，区域前景 片区房地产市场走势及市场机会 宏观结论 中观结论 微观结论 总体结论 调研范围 项目调研执行进度 工作项目 工作摘要 小组 执行日期 宏中观调研 市场环境、宏中观市场供应 A 项目调研 区位地形、技术指标、初步规划、项目及开发商背景 B 周边环境 交通及人流量、配套、规划 B 周边市场 片区市场供应、板块特征 C 市场需求 分类市场需求 D 市场初识 口头交流、数据调整与补充 报告形成 数据整理、统计、分析，个案分析，报告汇总，PPT制作 内部答辩 发展、策划、评估、销售部门和专家顾问团参与 报告调整 数据修正,结论完善,排版制作 交付与答辩 书面报告，PPT交流，后期调整与补充 房地产信息路径 统计局 规划局 建委 国土房管局 房交所 银行 资金中心 媒体 楼盘 购房者 GDP，投资，收入，商贸，人口，区域经济，销售，空置 城市规划，区域功能、交通、市政、人口、产业规划，动态 政策，初设，施工，竣工，开发企业 政策，土地，预售，拆迁，交易，物管，开发企业，中介机构 区域商品房销售，存量房转让，房地产抵押，房屋租赁 政策，房地产开发贷款，个人购房贷款，利率 政策，住房公积金归集，公积金贷款 行业信息，广告投放，新盘推介，业界评论 项目背景，技术指标，产品，价格，促销，交通，配套，卖场 背景特征，消费特征，居住与投资需求，信息渠道，引导因素 信息路径 信息资源 调查方法 案头调研 电话调研 问卷调研 现场调研 访谈调研 德尔菲法 常用调查问卷 供应调查问卷 需求调查问卷 楼盘调查详表 配套调查详表 商铺经营调查表 住宅需求调查表 商铺需求调查表 办公需求调查表 会展需求调查表 酒店需求调查表 酒店经营调查表 会展经营调查表 信息处理 审核及预处理 分类与整理 制表绘图与计算 综合鉴定 描述与分析 报告与反馈 量和量化的研究 质的研究 研究目的 证实普遍情况，预测寻求共识 解释性理解，寻求复杂性，提出新问题 研究内容 事实、原因、影响、凝固的事物、变量 故事、事件、过程、意义、整体探究 研究设计 结构性的，事先确定的，比较具体 灵活的，演变的，比较宽泛 研究手段 数字、计算、统计分析 语言、图象、描述分析 研究工具 量表、统计软件、问卷、计算机 研究者本人（身份、前设），录音机 抽样方法 随机抽样，样本较大 目的性抽样，样本较小 资料收集方法 封闭式问卷、统计表、实验、结构性观察 开放式访谈、参与观察、实物分析 资料的特点 量化的资料，可操作性的变量，统计数据 描述性资料，实地笔记，当事人引言等 分析方式 演绎法，量化分析，收集资料之后 归纳法，寻找概念和主题，贯穿全过程 研究者 客观的权威 反思的自我，互动的个体 研究者所受训练 理论的，定量统计的 人文的，人类学的，拼接和多面手的 研