重庆綦江项目整体定位与发展战略投标报告.ppt

报告思维导图 项目位于綦江县城南端原三厂片区，属于綦江县城老城区的边缘地带。 项目地块周边临渝黔高速，城内交通立交，以及规划中的重庆城际列车交通线，居住环境一般。 市场影响力=“叫好”——具有鲜明特色、创新与突破的亮点 + “叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报 作为县级城市，綦江楼盘的供应量巨大，主要分布在东城新区和老城区两个版块。 目前市场上供应的大部分楼盘建筑密度大，建筑形态中规中矩，项目同质化现象较重。 产品上引进重庆市畅销户型。空中庭院，可变空间，超大阳台，入户花园，跃层户型等创新户型受到市场热捧。客户对产品形式追求的同时，对产品的品质开始有所要求。为控制总价，户型面积逐渐呈偏紧凑趋势发展。 虽然綦江房地产起步较晚，但发展速度迅猛，善于引进国内新颖的营销手段及模式，追求建筑外立面的线条勾画，注重对项目卖点的提炼和打造。 未来綦江规模化的楼盘将密集放量，且楼盘的档次和形态呈现多样化的趋势。 未来市场同类型产品供应巨大，项目面临巨大的市场竞争，并且同质产品正面竞争的压力大 未来市场产品供应呈现多样化趋势，并且呈现规模化，品质化趋势，项目面临中高端产品对客户分流的压力 受綦江县城规模影响，市场主流产品总价水平相对持衡，价格差异空间较小 市场上项目营销水平逐渐提高，客户对产品的鉴赏力提出更高的要求，项目面临如何弥补先天性资源不足的弱势，提炼产品差异化价值的过程 特征提取： 喜欢高品味 喜欢创新的产品 重视社区文化和交往圈 心态开放 比较注重价格对比和产品对比 通过电视等渠道宣传项目形象，扩大信息渠道，扩大潜在客户群体，吸引注意力； 非主力宣传媒体，只在关键节点投放。 通过VIP卡的办理，排查诚意客户，锁定目标客户，奠定圈层基础 目的 扩大市场知名度； 挖掘新客户，争取区域外客户； 强化品牌； 相关工作 邀请登记客户到场进一步体验项目高端氛围； 媒体、报广进行报道； 外部推广渠道进行宣传； 目的 低成本保持市场热度； 老客户维护及新客户挖掘； 持续强化品牌，营造品牌品质感； 形成客户荣誉感与归属感 时间 根据整体营销节奏调整，适合多次举行； 相关工作 邀请实际成交客户进行互动式的现场访谈 媒体、报广进行报道 外部推广渠道进行宣传 由于成本较低，多次推盘需要，酒会形式的活动可多次举行 房交会——借助房交会规模，保持市场热度，在市场上发出自己的声音 目的： 借助房交会规模扩大项目知名度 自身营销活动减少时，依然保持市场热度； 吸引客户，为后期开盘做准备； 相关工作： 设计准备项目宣传所需材料、展示工具等； 相关人员召集培训等； 在由于工程原因，现场展示不充分的情况下，售楼处成为展示项目形象最重要的手段 售楼处内部设计——功能分区合理，内部装潢展现项目高尚、沉稳、品位的形象 形象墙——展示项目形象、划清项目边界，突出领域感 主要内容为项目的宣传推广口号和形象图案； 城界边缘，与周边隔离，突出领域感； 文字、图片要大气、尊贵，色彩要鲜明，调性要统一； 同一版面文字、图片不相互喧宾夺主； 形象墙外部造型不宜单调，应有韵动变化。 工地围墙——体现细节，分隔区域 将展示区与工地、未开工地块分隔开； 内容主要包括开发商名称、项目名称、项目形象推广语等； 形式主要以文字为主，要整洁、规范 ； 围墙外部可利用地块内树木做一定绿化措施。 项目研究工作步骤 CS销售服务—— 一切从客户出发，从每个环节体现优质服务； 50个服务细节体验价值点。 五星服务，细节体现：个人形象、快捷和恰如其分的服务、体验式销售中心、体验式样板层、体验式实景园林、酒吧式洽谈区…… 以服务为舞台、以房子为道具，环绕购房者，创造出值得回忆的营销活动，使冷冰冰的房子温暖起来，有感情起来… 服务策略之CS销售服务 售楼处 现场包装 服务体验 销售人员和现场工作人员接受专业的奥运礼仪培训，以及高级美容培训； 服务策略之CS销售服务 售楼处 现场包装 服务体验 统一制服、工牌 负责样板房内的接待和讲解 样板房示范大使 统一制服、工牌 接待客户，介绍项目，销售 置业顾问 统一制服、工牌 负责样板房的清洁工作 样板房保洁人员 统一制服、工牌 负责为客户提供房管、按揭服务 客户服务中心接待大使 统一制服、工牌 引导客户往返售楼处和样板房 电瓶车司机 统一制服、工牌 专门负责洽谈区及VIP区的酒水餐饮服务 售楼处吧台服务人员 统一制服、工牌 整个售楼处的清洁工作 售楼处保洁人员 统一制