伯爵公馆产品定位报告.pptVIP

独栋别墅——基于市场现状与客户需求提出户型设计要求 * 目标客户 客户敏感点 仅凤栖墅在售，无具标杆意义的明显作品面世，存在市场机会 建筑与其他产品没有建立明显的区隔缺乏高端气质 车位仅1:1无法满足业主的需求 户型设计没有反应功能特色化和细分化的要求 花园设计无特色，少量草坪、灌木设置 竞争项目特征 独栋别墅属于项目的标杆产品，目标客户更关注极致的资源享受和产品的价值，如何利用资源，打造至高形象是此类产品的核心问题 资源和产品的稀缺性身份和标签感 产品策略 1、功能完备之上的特色化追求 2、对资源的倾斜性 3、私有专属的强烈体现 顶级财富阶层 独栋别墅——高端奢侈体现身份与社会认同 前后入户 中庭 私家庭院 叠拼别墅市场现状——中庭、前后入户等细节元素出现在产品的户型设计中，但整体高端品质感较差 叠加别墅是一种高端复式住宅形式，更接近独栋别墅的舒适度是该物业类型的发力方向 目标客户 获得更接近独立住宅的居住感受，是该产品立足市场的根本。 客户敏感点 产品策略 1、“看齐独栋”的空间构成 2、“有天有地”的充分表达 3、 趋向独栋的单元组合方式 4、 面宽扩大，增加舒适度 5、 设计多重庭院和阳光地下室 潍坊市场上的产品为传统的叠加形式，创新点不足 小面宽、大进深造成的通风采光问题 花园简单装饰交付，后期业主重新施工，形态各异 竞争项目特征 6、 花园精心设计精装交付 叠加产品——独门独院、有天有地的别墅生活体验 私营业主，中大型企业老板，国企、金融机构负责人 叠加别墅——基于市场现状与客户需求提出户型设计要求 设计要点 独栋 叠加 户型面积 300-450㎡ 200-300㎡ 层数 三层 两层 层高 3.3m 3.3m 地下室 有 有 私家花园 有 有 车位 2 1 一层功能 起居室、餐厅、家庭室、中西厨、卧室 起居室、餐厅、中西厨 二层功能 主次卧室、书房 主次卧室 地下室功能 设备间、工人房、储藏室、多功能室 设备间、工人房、储藏室 别墅——设计要点 高层——目前市场产品做到户型方正、南北通透，出现大面积阳台、270度观景阳台等设计 龙凤花园 大观天下 观景阳台 270度观景阳台 南北通透 高层——基于市场现状与客户需求提出户型设计要求 目标客户 客户敏感点 区域市场供应高层以一梯二户型为主舒适度有限 面积赠送手段较少被采用产品的实惠点较少 竞争项目特征 高层属于项目的现金流产品，目标客户更关注性价比及基本居住功能的实现，成功的关键在于如何打造舒适型的产品同时赋予更多的实惠点 关注功能的实现、空间的充裕度、空间的利用效率 采光通风的效果 产品策略 大面宽小进深，一梯两户为主的通透型薄板式高层，全明通透设计 面积赠送 极富质感的立面 酒店式入户大堂，豪华装修标准 高赠送、全功能——公园里的薄板高层 泛公务员、国企、中大型民企、金融业职员，以首置为主 高层——设计要点 138㎡三房二厅二卫 物业类型 凸窗 错层 露台 入户 花园 空中 花园 阳光房 两房 舒适型 ★ ★ ★ 三房 紧凑型 ★ ★ ★ ★ ★ 功能型 ★ ★ ★ ★ ★ 设计要点 一梯两户，分三种：享受型两房、舒适型三房、紧凑型三房； 享受型两房：户型面积区间80-100平方米，紧凑型三房：户型面积区间90-110平方米；功能型三房： 120-130平方米 常规动作，明厨明卫，南北通透，阳台，主卧、客厅朝南 舒适性打造，270度凸窗等 高层——户型借鉴 建筑面积128㎡ 户型 局部楼层卧室270度外拐角飘窗设计，并赠送部分面积 户型面积约130 ㎡ 高层阳台面积为12-15平米，赠送一半面积 转角凸窗赠送 阳台赠送 建筑面积112㎡ 户型 入户花园，增加使用面积，赠送一半面积 户型面积约126 ㎡ 阳光房设计既增加卧室舒适度，提高客厅露台的使用率同时亦可实现面积赠送 入户花园赠送 阳光房赠送 高层——户型借鉴 户型编号 A-90-2B1W-11F 技术参数 建筑面积 套内面积 公摊面积 得房率 84.25 平方 72 平方 12.25 平方 85% 应用项目 千墅项目 客户定位 C、 G系列 产品特点 1、90平米二房二厅 2、得房率85% 3、11层电梯公寓， 4、一梯两户，品质更高 5、南北通透 6、独立玄关，带收纳 7、U型厨房使用效率更高 8、四件套分离式卫生间， 9、卫生间距离卧室较近 10、卧室都带凸窗 11、舒适的室内尺度 12、独立生活阳台 13、可工业化住宅，提高 产品品质和生产效率 90系列PC舒适二房 俩分离卫生间 卧室都带凸窗　 工作阳台　 舒适的室内尺度　 厨房可打开，空间开阔 独立玄关，带鞋柜 空调位 三分离卫生间　 厨房和餐厅互动性较好 卧室都带凸窗　 独立工作阳台　 独立玄关收纳　 户型编号 A-90-3B1W-1