开发拓展篇---新店选址评估作业规范.doc

开发拓展篇新店选址评估作业规范 超市实用指导工具书—开发拓展篇 新店选址评估 作业规范 北京东方国泰商业顾问有限公司 二零零九年一月 目录 3前 言 3评估—判定选址成功与否的关键 5第一章 店辅选址评估的目的 6第二章 店辅开发作业流程 7第三章 店铺选址评估作业流程 8第四章 立地商圈调查作业流程 9第五章 业态定位与选择 12第六章 店址选择策略 19第七章 商圈调查 24第八章 城市数据调查及评估 29第九章 店铺设立商圈评估作业规范 32第十章 新店选址立地评估作业规范 37第十一章 店铺选址评估作业规范 前 言 评估—判定选址成功与否的关键 无论是成功连锁企业的老兵，还是刚刚涉足零售业的新人，都知道一个道理，那就是选址的重要性，超市的成功运作与否，店铺选址占了50%的比重。 即使是没有从事过商业的人都知道，开店绝对不能开到荒郊野外，哪怕是开一个小小的杂货店都要找附近居民多，临街，路上行人多地地方，何况动辄投资几百万甚至上千万的大卖场或是标超，稍一疏忽，就会损兵折将，血本无归！由于选址的因素导致企业倒闭的例子已经是不胜枚举。 开在偏僻的地方不行，是不是开在闹市区，商业中心就可以了呢？也未尽然！某大型连锁企业曾经在某区开的一家店，店址是所在区域绝对的闹市黄金地段，但是所处的位置是当地人早班上班行进方向所处的街边，下半时大量的客流都是在街对面，开店初期马路中间没有隔离带，顾客还可以在门口的位置从对面穿行过来，但是开店后期由于交管部门考虑行人安全的因素，在马路中间立起了1米多高的安全防护栏，人行道又距离比较远，对面的顾客过来不是很方便，导致该店的销售锐减至每天不足一万元，一个月的销售连房租和水电费都快不能支付，而不得不最终关门大吉！ 为什么会出现这样的情况？通过这个例子反映出什么问题？问题就出在前期市调做得不够，调查的不够全面，由此所作的评估也不够科学。 调查和评估的目的是什么？主要体现在以下几个方面： 11>．判断理想店铺地址的四个条件是否具备。 （1） 规模性的目标顾客群及较强的购买能力。 （2） 便利的道路与交通条件。 （3） 持续经营能力。 （4） 卖场面积的合理性。 （5） 物件及立地是否适合设店。 2．为店铺投资计划提供详实的方案建议。 3．为预估企业未来盈利能力提供基础性依据。 4．为编制企业经营计划提供基础性资料。 本册（《店铺设立评估作业规范》）通过从店铺的选址、调查、评估等方面进行了一系列的流程和制度描述，希望以此为店铺开发的同仁们提供帮助，能够企业决策者提供规范、细致、全面、可行的开店评估报告，也衷心地希望所有开的店店店成功。 北京东方国泰商业顾问有限公司 二零零九年一月 第一章 店辅选址评估的目的 0目的 为明确规定店铺开发评估的目的，特制定本规范。 0适用范围 适用于店辅开发部工作人员。 3．0流程内容 3. 1 为决策提供重要依据。 3. 2 通过物件及立地评估判定是否适合设店。 3. 3 通过商圈调查了解居民情况及消费力、竞争力判定是否适合设店。 3. 4 通过物件及立地评估为建设规划提供重要参考依据。 3. 5 通过商圈调查为店铺的商品规划，营运规划提供参考依据。 3. 6 通过商圈调查为投资评估提供依据。 第二章 店辅开发作业流程 1．0目的 为明确规定店铺开发的作业，特制定本流程。 2．0适用范围 适用于店辅开发部工作人员。 3．0流程内容 3.1 立 地 开 发 3.2 设 计 规 划 3.3 设 备 维 修 第三章 店铺选址评估作业流程 1．0目的 为明确规定店铺设立的评估作业，特制定本流程。 2．0适用范围 适用于店辅开发部工作人员。 3．0流程内容 3. 1设店评估作业流程（见下页） 第四章 立地商圈调查作业流程 1．0目的 为明确规定设立店铺商圈调查的作业，特制定本流程。 2．0适用范围 适用于店辅开发部工作人员。 3．0流程内容 3. 1立地商圈调查作业流程（见下页）： 第五章 业态定位与选择 1．0目的 为明确规定公司的业态定位，特制定本规范。 2．0适用范围 适用于店辅开发部业态定位工作。 3．0职责 明确公司店铺业态定位，选择适合公司发展目标的店址。 4．0工作程序 4. 1业态：业态是指经营形态，是根据经营者所采取的经营方式而定，主要的业态包括：大卖场、综合超市、仓储店、便利店、便利超市、专卖店、百货店等。它不同于按经营品种定位的业种（如副食店、菜市场、服装店等） 4. 2各业态市场定位： 4.2.1 各业态定位一览表： 目标顾客 商品定位 店