密云县房地产发展状况分析.PDFVIP

密云县房地产发展状况分析 ——基于第三次全国经济普查 房地产业是国民经济的重要支柱产业，尤其对县域经济的发展起到关键性作 用，它以其产业关联度高、联动性强、涉及面广、紧密联系民生、反映经济形势 等特点，一直以来都是社会讨论的焦点。本文以第三次经济普查数据为基础，从 房地产开发、供给、消费市场的发展状况，结合二经普以来的数据，对我县房地 产发展的情况进行梳理，结果表明我县房地产开发市场活跃，投资快速增长，规 模不断扩大。 一、房地产开发企业现状 第三次经济普查显示，截至2013年末，我县房地产开发企业127家，比2008 年全国第二次经济普查增加15家，增长 13.4%；从业人员期末人数2596人，比二 经普增长5.4%；资产总计469.4亿元，比二经普增长238.2%；主营业务收入75.1 亿元，是二经普的4.6倍。 （一）从登记注册类型看，以内资登记注册为主，占98.4%。从企业控股情况 来看，我县127家房地产开发企业中，国有控股15家，集体控股3家，私人控股 84家，港澳台控股 1家，外商控股 1家，私人控股在我县房地产开发企业中占主 导地位，占66.1%。 （二）从资质等级来看，主要集中在四级，资质等级相对较低。一级房地产 开发企业1家，二级房地产开发企业2家，三级房地产开发企业6家，四级房地 产开发企业62家，暂定及其他资质56家。与二经普数据比较，这5年内多了2 家二级资质开发商，少了8家三级资质开发商，我县房地产开发企业资质等级整 体的构成和占比并没有多大变化，仍然处于等级较低的状况。 （三）从区划分布来看，以水库下游城镇产业发展区居多，水库上游生态涵 养发展区也实现了较大突破。水库下游城镇产业发展区共有 115家房地产开发企 业：鼓楼街道52家，较二经普时下降8.8%；果园街道20家，较二经普下降4.8%； 十里堡镇13家，与二经普持平；溪翁庄镇9家，比二经普增长80%；穆家峪镇7 家，较二经普增长75%；五年里，水库上游生态涵养发展区从二经普的1家，成 长到三经普的7家，分别是不老屯镇4家；高岭镇、不老屯镇、古北口镇各 1家。 332 （四）从项目开发情况来看，开发项目的集中度较高，占我县32.26%的房地 产企业开发完成我县84.53%的房地产投资额。2013年我县 127家房地产开发企业 中，实际有开发投资额的企业有31家，完成开发投资49.5亿元，较二经普增长 184.5%。其中投资在 1亿元以上的企业有 10家，完成开发投资额41.2万元，占全 县房地产开发投资额的84.53%；开发投资额在5000万元至 1亿元之间的企业4 家，完成开发投资额2.8亿元，占全县房地产开发投资额的5.63%；开发投资额在 1元至5000万元的企业 17家，完成开发投资额4.9亿元，占全县房地产开发投资 额的9.84%。 （五）从资产负债率来看，我县房地产开发企业资产负债率高，经营风险大。 2013年末我县房地产开发企业资产总计436.9亿元，比二经普增长214.7%，负债 合计399.3亿元，比二经普增长275.3%。2013年末我县房地产开发企业资产负债 率高达91.4%，比二经普提高了14.8个百分点，已经远远超过最低限，快要接近 100%的破产警戒线（资产负债率在40%-60%之间为宜，70%-80%为最低限，100% 为企业破产警戒线）。企业高负债不仅加剧了经营的风险，同时阻碍了其可持续的 发展。 二、房地产供给市场发展状况 （一）房地产投资快速增长，住宅投资占比较大。2013年末我县完成房地产 开发投资49.5亿元，是二经普的2.84倍，2008-2013年，我县房地产开发投资年 平均增长速度达到23.3%。其中，住宅投资33.3亿元，占三经普房地产投资的 67.2%，是二经普住宅投资的2.4倍，住宅投资中以90-114平方米住宅投资为主， 占55%；办公楼投资10.8亿元，占三经普房地产投资的21.8%，是二经普办公楼 投资的 19倍，办公楼投资以年均80.2%的速度快速增长。 （二）施工面积、竣工面积迅速扩张。随着投资的快速增长，房地产施工面 积和竣工面积也有大幅的提升，房屋施工面积由2008年的160.5万平方米增长到 2013年的326.6万平方米，年均增长15.3%；新开工面积由2008年的48.1万平方