保安服务与风险管理.ppt

 戴德梁行 《物业管理条例》第36条规定：“物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。 物业保安服务与公安治安 物业保安服务安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同，属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护，属于公法范畴。 公安机关是国家治安保卫的法定机关，具有维护社会治安秩序，制止危害社会秩序行为的法定职责。 公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出：保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此，物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能，所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。 未尽保安服务之责的法律责任 物业管理公司承担的是违约责任，应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。 判断物业公司免责主要依据 物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备； 物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度； 物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。 保安服务中可能遇到的主要风险及规避方法 车辆管理方面 车辆丢失 室外停车 物业公司收取车位费，车辆进出不登记，车辆丢失造成认定、赔偿纠纷； 有停车场不用，业主私自乱停造成车辆丢失； 业主按指定位置停放车辆丢失 室内停车 车辆驶出停车场时为图省事违规放行，不核对停车单、不检查车主是否身份相符 车辆受损 封闭式停车场 车辆停放后，车管人员不检查车辆状况，车辆受损造成物业承担责任风险 业主乱停车，车被高空抛物砸伤 封闭小区外来人员管理 物业租赁人员 探访人员 施工人员 闲杂人员 商住楼人员管理 商住楼人员流动特点 分时段管理，不能搞一刀切 不同时期不同人员要区别对待 巡视风险 不按规定巡视 巡视中应急情况处理不当 发现业主家末锁门，私进住户家（公约规定免责除外） 业主家发生煤气泄漏、发水等应急情况处理不当 发现业主未锁门，对业主钥匙保管不当发生纠纷 发现歹徒处理不当造成人身伤亡 物品出入管理产生风险 大件物品出入不办手续即放行 熟悉人，凭情感、关系放行； 对物业出入不检查； 物业区设施设置、管理不当发生意外伤害产生风险 路障设置不当 围栏设置不当 物业区因维修挖掘道路不安规定设置安全标识 容易产生安全隐患和危险区不设安全标识 变电箱 高压处 大堂清洁，地面滑 物业区业主被劫 深圳毕加山惨案 业主停车遇害被抢（触动报警器，及时报案） 物业安全设施损坏不及时修复风险 小区内监控、可视对讲、磁卡机损坏，业主在家被害物业公司承担风险 因工作行为伤害业主风险 业主强行出物 业主强行登楼 业主强行出车或不按规定停车 未尽保安服务之责的归责原则。 ????根据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第36条的规定，物业管理公司未尽保安服务之责为违约责任的无过错责任，即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错，只要违约行为与损害结果之间具有因果关系，物业管理公司就应当对其违约行为承担责任，除非证明有免责的事由。 一般物业管理公司的免责事由主要有 不可抗力 业主之故意 物业本身之性质 损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人(内部第三人)所为。 物业管理公司风险规避方法 切实履行物业管理服务合同。 ????这是物业保安服务规避风险最根本的方法。 明确物业保安服务约定的责任。 如约定物业管理公司在尽到保安服务的注意义务后不承担业主的人身损害责任，约定物业管理公司的不违反法律规定的免责事由等。 第十三条：因紧急避险等情况产生的责任划分: （1）紧急情况下（供水管线、电线线路、暖气管线和燃气管线出现重大问题等）因紧急避险造成损害的,由引起险情发生的人承担民事责任,如果危险由自然原因引起的,紧急避险人不承担民事责任或承担适当民事责任,因紧急避险采取措施不当或超过必要的限度造成损害的,紧急避险人应承担适当民事责任. （2）乙方不承担业主、物业使用人的人身及财物的保险和保管产生的责任； （3）乙方不承担业主、物业使用人违反了《小区物业管理相关规定》所造成的损失； （4）非乙方原因造成的本小区内发生的火灾产生的损失乙方不承担责任； （5）非乙方原因造成的小区共用设施设备的损失以及由此引起业主、物业使用人的损失,乙方不承担责任； （6）乙方不承担因业主、物业使用人豢养的宠物误食乙方为消杀害虫等所投放的药饵产生的损失； 加强与公安