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第五章 房地产评估 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 熟悉假设开发法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用 一、房地产的概念和特点 （1）房地产 房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。 《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。 土地是指陆地及其空间的全部环境因素。 土地不仅是资源，也是资产。 土地特性分为自然特性和经济特性。 自然特性：位置固定性、质量差异性、资源的不可再生性、效用的永续性 经济特性：供给的稀缺性、产权的可垄断性、利用的多方向性、效益的级差性 2．房地产的特点： 位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性 二、房地产评估的原则 最有效使用原则 合法原则 三、房地产评估程序 明确评估基本事项（明确目的、了解对象、确定评估基准日） 签订评估合同 制定工作计划 实地勘察与收集资料 评定估算 综合分析确定评估结果 撰写评估报告 四、房地产价格及其影响因素 （一）房地产价格种类 1.权益不同：所有权价格、使用权价格和其他权利价格 2.价格形式：市场交易价格和评估价格 3.实物形态：土地价格、建筑物价格和房地产价格 4.价格表示单位：总价格、单位价格和楼面地价 5.其他价格类型：公告地价、申报价格 四、房地产价格及其影响因素 房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格，而影响房地产价格的因素很多 （1）一般因素：共性因素，包括：经济、社会、行政、心理因素 （2）区域因素：与位置相关 （3）自身因素：个别因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。 五、房地产评估的特殊性 评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定地价、交易地价、课税价格、房地产总价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂 二、基本思路 (一)收益为无限年期的房地产价值 　　计算公式为： 　　 房地产价格=净收益/资本化率 　　这种理论的抽象，包含着三个假设前提： 　 (1)净收益每年不变; 　 (2)资本化率固定; 　 (3)收益为无限年期。 二、基本思路 (二)收益为有限年期的房地产价值 　　计算公式为： 　　 房地产价格=净收益*（P/A，r，n） 　　这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为： 　　 (1)净收益每年不变; 　　 (2)资本化率固定且大于零; 　　 (3)收益年期有限为n。 二、基本思路 (三)以上思路的具体运用 　　运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。 二、基本思路 二、基本思路 实质：投资收益率 计算：纯收益与售价比率法 安全利率加风险调整值法 投资收益率顺序插入法 种类：综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率 1、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为6%，预计未来5年的纯收益分别为30万、32万、35万、33万、38万元，从第6年开始，大约稳定在40万元左右，试评估该宗宗地价格。 2、有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第一年年纯收益为100万元，资本化率为10%，若：(1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万；(2)未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1%。两种情况下该宗房地产的评估值为多少？ 3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置