鞍山岫岩雅河项目前期调研及可行性初步分析报告.pptVIP

岫岩雅河项目前期调研及可行性初步分析报告 宁夏金麦地产 二零一三年十一月十六日 目录 一、岫岩宏观经济发展情况 二、岫岩房地产市场格局分析 三、岫岩玉石批零市场调研及市场特征分析 四、岫岩玉器产业加工市场现状及发展趋势 五、雅河玉器加工产业区可行性分析 六、岫岩房地产可介入市场空白点可行性分析及评估 岫岩满族自治县隶属于辽宁省鞍山市，地处辽东半岛北部，东邻丹东市，西接营口市、盖州市，南连庄河市，北与海城市、辽阳市接壤，距鞍山市区130 公里。其中满族人口占90%，总人口52万，城镇人口16万，农村人口36万； 岫岩县境内多山，地势北高南低，丘陵起伏，河川交错，地形以山、丘陵为主，低山约占全县总面积的78%以上。 岫岩是全国最大的玉石产地，素有“中国玉都”之称；近年来走入经济发展快车道，2007--2012年，主要经济指标成倍增长。地区生产总值突破200亿元，预计2013年可达到231亿元，比2007年增长1.9倍，年均增长23.9%。 岫岩支柱性产业：矿产+生态农业+旅游 岫岩满族自治县位于辽东半岛北部，隶属于辽宁鞍山市。以前曾是国家级贫困县，全辽宁8个少数民族自治县中经济排名倒数第一，随着近年来岫岩大力发展玉石产业，经济快速增长，目前经济排名在辽宁省98个县市中排中部水平。 目前岫岩距大连289公里，车程近4个小时，距离鞍山130公里，车程1.5个小时，距离沈阳210公里，车程约2个多小时，总体距周边中心城市，交通不便，建设中的高速和铁路通车后，将大大改善本地与外界的通达性。 岫岩房地产市场格局分析——板块及在售房地产项目分析 岫岩房地产总体开发为三大大板块： 1、城内板块（万润大街为中心板块） 2、新区板块（县政府大楼板块） 3、雅河板块（新兴板块） 岫岩房地产近五年房地产开发从楼盘分布分为三大密集板块，以老城区核心万润大街为中心的板块和以新县政府大楼为核心的新区板块，以及雅河镇的新兴刚起步板块； 从目前岫岩所开发类型及竞争关系分析，大多品质好，环境好的楼盘销售情况较为不错，月度基本成交住宅类大致平均在20套以上，但从后续拿地情况来分析，由于岫岩人口有限，刚需市场不大，近5年内需求大多首改为主，改善性需求占据了大多数，可预测的是岫岩住宅开发已出现饱和状态的趋势，但从调研看岫岩商业地产开发还处于处女地，商业开发几乎为一片空白，因此从此方面看岫岩后5年房地产的可介入点应该是门槛低、易投入的小型专业市场、尤其是和老百姓生活配套息息相关的商业地产，其他与产业挂钩或依靠强大的产业支撑的专业市场需谨慎，因为岫岩毕竟是还是农业县。 岫岩玉石批发 一、岫岩宏观经济发展情况 岫岩宏观经济发展情况——区域经济发展属性 以生态农业、矿产、兼顾山水旅游为主的经济发展县域 岫岩宏观经济发展情况——县城概况 岫岩宏观经济发展情况——县城交通 岫岩宏观经济发展情况——经济发展 年度增长率在20%以上，近两年加速增长，五年时间翻了三倍 固定资产投资2012年获得高速增长，反映本地房地产开发、基础设施建设进入快速发展阶段，从房价已比周边同量级县市高出300元/平米—400元/平米 良好的经济基础为房地产市场发展提供坚实基础，固定资产投资的爆发性增长反映城市开发建设进入快速扩张阶段 岫岩宏观经济发展情况——主导产业 岫岩产业相对单一，玉石产业是本地主导产业，产业增加值和产业链从业人员人数占相当打的比例，也是本地居民一项主要收入来源； 岫岩宏观经济发展情况——商业发展格局及特征 核心商圈 次级商圈 核心商圈：万润大街、山城路、大宁街东段、中心街中段为一级商业中心； 次级商圈：以阜昌路为中轴线，影响辐射安平路（城西路）、迎宾路（城东路），同时旭光路及长兴街为次级商业中心。 岫岩县城区域内商业格局为：自北向南商业逐渐密集，租金开始递增，以汽车站，万客来购物中心、荷花玉器批发市场、宏明玉器批发为中心的核心商圈向四周扩散，核心路段为站前大街；以中国玉雕会展中心、乐雪宾馆、万润大街为次级商圈； 岫岩宏观经济发展情况——商业发展现状 商圈范围较小，主要以沿街商业形态为主，购物中心百货类等高端商业形式较少，沿街服饰类、餐饮类主要集中在站前大街、锦丝路、也有中高端的百丽、星期六、罗莱家纺品牌进驻。 岫岩宏观经济发展情况——发展规划趋势 岫岩整体发展规划以沿江发展向跨江发展转型、由南向北拓展，目前县行政中心已经整体往北迁移，而且目前规划建设中的铁路将加强县城与周边区域的联系，大洋河两岸的互通性也更强； 因此东岸和北岸的建设将是下一步城市开发的热点和重点； 雅河处于县城东北方向，处于规划发展的重点方向，