“回暖”还是泡沫泛起.docVIP

“回暖”还是泡沫泛起 　　 　　“地王”背后 　　“地王”频现,房价急升,并不一定意味着房地产市场的繁荣。相反,在此背后,加剧了楼市泡沫的风险。巨额信贷投放到房地产市场,制造了供需两旺的假象,加重了通胀的预期。 　　同时,在此轮房产新热潮中大型国企的介入,也将迫使实力不济的民营地产企业推出竞争,会改变中国房地产行业的运行规则和行业性质 　　 　　潘石屹可能没有想到他会失手北京广渠路15号地。 　　作为SOHO中国有限公司董事长,潘石屹在6月30日之前就开会研究如何参加广渠路15号地的竞标,大有势在必得之势。 　　根据他原来的测算,极限接受单价是1.4万元/m2,总价为35.4亿元左右。但为了能最终拿下这块地,最后,潘石屹决定把单价上调1000元/m2,即1.5万元/m2,总价大约为38亿元。 　　据潘石屹自己透露,做这一决定时,“一边吃饭,一边开会,我很紧张,两次咬破了嘴唇。” 　　努力归努力,但接下来的发展并不如潘石屹所愿。 　　6月30日下午,北京市国土资源局二层交易大厅,包括万科、保利地产、SOHO中国、远洋地产在内的11家房企参加了加广渠路15号地的最后竞价。 　　30亿,31亿,32亿#8943;#8943;经过激烈角逐,广渠路15号地最终以40.6亿元的天价被横空出世的“黑马”――中化方兴投资管理(北京)有限公司收入囊中,溢价率高达146.51%。 　　这意味着,“扣除廉租房、托儿所、幼儿园和小学的面积,建筑面积土地的单价是1.6万元/m2。”潘石屹说。 　　尽管在招标现场,潘石屹招牌式的笑容始终没有中断,但在铩羽而归之后,在其博客中,潘石屹仍不无嫉妒地写道:又出现了当年“面粉的价格比面包的价格贵”的现象,结果是“面包”一定会涨价#8943;#8943;我们可以说,北京土地市场的泡沫的确已经出现了。 　　记者了解到,在此之前的6月25日,通州区九棵树大街地块刚刚拍出17.4亿的天价,6月26日,朝阳区奥运村乡地块就拍出19.6亿元的更高价,这个价格高出了起始报价8.7373亿元约10.86亿元,溢价率为124%。 　　一周之内,北京土地市场“地王”频现,说明开发商争战正酣。 　　从2008年开始的一年多时间里,土地市场一直处于持续“降温”中,各地流拍事件均有发生,土地如“烫手山芋”让开发商左右为难。 　　然而仅仅事隔一年之后,土地市场开始“回暖”,曾经的“烫手山芋”又变成了“香饽饽”了,甚至一度又再现2007年“面粉价”贵过“面包价”的情况。为什么房地产企业现在这么急于拿地?如何看待当前土地市场的“回暖”?土地市场是不是泡沫泛起?都值得一一认真分析。 　　 　　为何热衷拿地? 　　 　　对于当前土地市场的“地王”频现,住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示,今年1到5月份销售数据表明,全国房地产转暖趋势明显。开发商销售回款和购房者购买欲望都增强了,这种情况下,政府推出好的土地,一定会吸引开发商积极参与购买。 　　而在倪勇看来,开发企业拿地热情回归原因有多种。作为北京一家房地产企业的总经理,倪勇也对记者明确表示,最近北京的土地市场屡创新高,实在是让人意想不到,如此下去,就连他们业内人士也心惊肉跳。 　　尽管“心惊肉跳”,但倪勇仍然向记者强调,如果有机会,他会在合适的地块,以合适的价格“拿地”。 　　 　　为倪勇的话佐证的是,国家统计局数据显示,今年前5个月各大城市楼市回暖,全国商品房销售额11389亿元,同比增长45.3%,开发商尤其是大型开发商资金回笼速度加快。 　　另一方面,倪勇觉得,以资金来换土地,可以持续保值增值。“当前货币释放量巨大,业内开始关注经济回升时是否伴随通货膨胀,通货膨胀的预期促使企业更加谨慎。”倪勇说。 　　但是,倪勇对房地产未来市场充满了信心,这也是他热衷于拿地的最主要原因。“在通胀预期下,不排除明年3-6月之间,房价会有一个上涨。”倪勇说。 　　在倪勇看来,中国股市的不断复苏给房地产业界提供了资金和信心,“根据我的发现,股市超过2000点之后,进入楼市的资金会明显增多。”倪勇说。 　　据业内人士分析,多重因素促成了房地产企业在最近一段时间拿地的高潮:一是开发商去年都没怎么拿地,一直处于“饥饿”状态;二是国务院把普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,开发商资金运作余地增大;三是金融系统新增贷款房地产业占了最大的一块,市场上资金比较充沛。 　　 　　警惕土地泡沫显现 　　 　　2007年,业内判断土地市场出现严重泡沫时曾总结了一个现象:“面粉贵过面包价”,事隔仅仅两年,该现象再次出现。 　　“目前广渠路周边项目房价每平方米在1.4万元到2万元之间,因户型、朝向和楼层不同价格有所不同。而这次拍卖的这块土