豪宅项目整体定位与发展战略.pptVIP

西安经发白桦林间项目整体定位及发展战略报告（补充稿） 谨呈：西安经发地产有限公司 中期沟通后，贵司提出了如下意见： 豪宅的界定与发展规律 如何定义豪宅？ 豪宅的划分与界定 案例：深圳拥有完整的山、海、湖资源，深圳豪宅发展代表了完整的豪宅发展历程 深圳豪宅发展历程分布图 豪宅诞生条件——资源与市场发展是豪宅诞生的两大关键条件 豪宅诞生规律 项目开发主流豪宅机会研判 西安是一个典型的缺乏自然资源的城市，无法诞生真正意义上的自然资源豪宅，豪宅的出现将更多依托于市场的发展程度和市场分化 在绝大部分城市，如深圳、武汉、重庆、长沙、厦门等，其豪宅/高端产品，均首先诞生于拥有绝佳自然资源的区域，如沿江、沿湖和沿海岸线； 但西安明显缺乏自然资源，因此西安豪宅的诞生，必然落后于一般市场的发展阶段，将只能依赖于市场发展后的分化及产品水平的提高； 需求型增长和房价补涨的两大市场特征，表明西安市场已进入快速发展阶段，高端项目的发展具备了较好的市场基础 房价突破5000元/平米，市场分化已经出现，必将出现一批明显抛离市场平均水平的明星产品 品牌开发商的带动效应，是区域房价迅速增长的重要推动力量； 从西安市06年至07年的楼盘售价对比情况来看，西安代表性楼盘涨幅在20%以上； 部分二线城市房价上涨特征来看，房价上升基本都是在外地品牌开发商的带动下完成以武汉市目前的房价为例，3个月涨幅将近60%，世贸、融科等一批外地开发商，迅猛拉升房价，楼盘售价远高于城市均价； 一线品牌开发商的界入及产品的拉动，进一步加速市场分化，高端项目出现正适逢其时 “西安向北”的城市发展新战略，使北城的发展具有比其它区域更大的想象空间 新城发展规律表明，步入快速发展阶段的新城，将带来高端产品开发的极好契机，北城正面临此机遇 北城处于新城发展的建设期 西安北城建设目前仍以住宅为主； 商业开发处于初级阶段，大型商业中心尚未建立； 新区的土地仍在大批量地出让中； 公众对新区前景的信心逐渐确立。 从全国新城发展的事实表明，围绕新城核心区域，必然涌现出一批高端房产项目 在自然资源缺乏的背景下，规模不大的城运公园的环境将因为稀缺而十分珍贵，其价值将进一步凸显 西安城市区域内缺乏大规模的公共市政公园 城市内缺乏休闲景观区域 城市内湖、江资源稀少 客户对城运公园的价值认可 城运公园规模大 城运公园为市政公园 城运公园在项目的步行距离范围内 北城作为政务中心不会孤立地存在，围绕政务中心将会形成大量高素质人群，高端需求将十分明显 绿地高端品牌海阔（海珀）系列的开发动向表明，“北城走高”将成趋势，项目可与其形成竞合关系 绿地都市豪宅系列 上海柏仕晶舍（2002） 位于上海虹桥经济商务圈内，毗邻西郊宾馆高档别墅区； 总建筑面积15920㎡，由四幢四层叠加式联体别墅组成，56席豪邸依水而筑，临水而居； 上海帝庭（2004） 位于上海核心城区的卢湾区的打铺桥高档商务住宅区，近淮海路繁华； 总建筑面积为24959㎡，含商业面积为2140㎡，地面建筑为25层，共计72个住宅单位，豪华全装修； 成都海珀香庭（2007） 位于成都市二环路西一段外侧500米处 ； 西安“海珀?兰轩”… 白桦林居的成功，为经发积累了较好的品牌基础，项目完全可借此获取更多的品牌溢价 项目与城运公园有距离、西安整体市场发展和北城发展均刚进入快速发展期，因此不适合做顶级豪宅 项目之所以提出发展为主流豪宅而不是顶级豪宅，居于三方面的考虑： 一是项目与城运公园有一定距离，不是直接相连； 二是西安市场整体刚进入快速发展阶段，还没到成熟阶段，按豪宅发展规律看，市场当前还不合适出现顶级豪宅； 三是从北城作为新城发展阶段看，城新同样刚进入快速发展阶段，新城的价值仍需要一定时间来兑现，因此也不适合做顶级豪宅； 项目机会研判 项目主流豪宅价值体系如何形成 西安市从事第二、三产业的高层管理人员具有较强购买力 2004年末，西安市共有从事第二、三产业的法人单位 36403个。其中，企业法人单位23899个，机关、事业法人单位6333个，社会团体法人单位392个，其他法人单位5779个； 产业活动单位42146个，其中，第二产业10419个，第三产业31727个； 西安市的个体经营户中存在大量的高收入者，这些人具有高端产品的消费能力 从全市储蓄情况来看，按金字塔原理和80/20原理计算，约有11万家庭具有较强的购买力 目前市场上中高档楼盘销售现场都非常火爆，对于高端的消费者及其购买力，是最有力的市场验证 2007年上半年西安别墅类物业的销售情况良好，有力验证了高端消费者的购买能力 消费者对产品七大价值体系的需求特征 需求特征的进一步细化 需求特征的进一步细化 部分访谈摘录：客户看重环境、户型、创新、配套等 客户看重价格、户型、地段，他们接受高层，对高层