上海酒店式公寓市场研究.doc

上海酒店式公寓市场研究 一、上海酒店式公寓的发展 1.1990年初期，伴随着上海对外经济贸易的增多，以上海商城为代表的首批酒店式服务公寓建立，标志着上海针对于外籍在沪工作人士所提供的国际化居家服务设施的兴起。 2.1994年起，酒店式公寓这个概念在国房地产业出现，。2004年推出的19个小户型物业中，有13个是酒店式公寓，均价在16万元㎡以上上海已有酒店式公寓100余家，总面积225 万㎡，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 浦东新区、静安区、卢湾区及徐汇区，为上海商贸的集中区域，凭借着优越的地理位置、良好的规划定位、完善的配套成为了上海酒店式公寓建造的首选之地，其总数占上海的53%。 按沪上房地产市场板块划分状况来看，酒店式公寓的分布主要集中于九大板块，约占市场总量的70%左右。九大板块分布在上海东西方向的轴线上，从虹桥开发区到浦东的小陆家嘴金融贸易区；东西方向跨度20多公里，而南北方向的覆盖范围不超过6公里。 其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块是酒店式服务公寓分布最为集中的区域，其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。虹桥地区虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。 酒店式公寓集中分布板块列表（按区域排列） 区 域 板 块 板 块 特 征 长宁区 华山路板块 高尚居住区，人文氛围浓郁 古北板块 国际化社区 卢湾区 新天地板块 商业繁华，交通便利、人文氛围浓郁 浦东新区 小陆家嘴板块 CBD商贸区，交通便利 黄浦区 人民广场板块 CBD商贸区，交通便利 静安区 镇宁路板块 高尚居住区，人文浓郁 南京西路板块 CBD商贸区，商业繁华，交通便利 徐汇区 徐家汇板块 商业繁华，交通便利 衡山路板块 传统高尚居住区 由以上板块特征可以看出，酒店式公寓的分布基本上是以上海浦西和浦东的中央商务区为中心，占尽上海的黄金地段的区位效应，而从其所处区位的人文环境来看，基本上都是传统高尚居住区和新崛起的高档居住区，同时具备商业繁华、交通便利等特征。 小结：从两种区域划分的聚集都可以看出，沪上酒店式公寓的主要是围绕着有着便利交通、完善配套的CBD商贸区而开发的。这对于沪上尚拥有大量土地资源、良好交通状况的大型商贸集中区域而言，有着极大的开发借鉴作用。 上海酒店式公寓的户型特征 各种户型面积范围与所占市场份额比较表 房 型 最小面积 （㎡/套） 最大面积 （㎡/套） 平均面积 （㎡/套） 市场分额 （%） 一房 40 140 81 12% 二房 70 230 123 38% 三房 116 333 189 42% 四房以上 （包括复式） 176 1024 280 8% 各种户型特点与主要客群比较表 房 型 特 点 主要客群 一房 小于60㎡的户型大多以无厅的形式出现，类似于酒店的标准房间； 而一房一厅的设计由于更富有家居氛围，颇受市场欢迎，约占总数74% 短期停留的客户一人居住 二房 100-130㎡/套的户型最多，占市场总数的46%； 其户型的大小主要取决于厅和卫生间的数量上，以100㎡为界线，小于100㎡的大多为“两房一厅一卫”的形式出现 需要中长期居住的小规模家庭 三房 户型面积跨度比较大，主要集中在两类房型中，140-180㎡的小三房，占总数的35%；大于220㎡的大三房，占总数的27%； 书房与工人房的设置通常是三房的主要功能之一 长期驻沪的、拥有孩子的外籍人士家庭 四房以上 （包括复式） 一般户型面积约在300㎡左右，客户针对性比较强； 典型的四房应配有专门的工人房和工人进户门 长期驻沪的、拥有两个以上孩子的外籍人士家庭 小结：目前沪上酒店式公寓户型供应呈多样化态势，面积从40-1000㎡不等，可满足不同人士的需求。其主力产品为面积在100-230㎡间的二房和三房，这主要是由于该类产品的目标客群稳定且呈不断上涨趋势、市场需求量大，最为受市场的追捧，占到市场总份额的80%。 上海酒店式公寓的租赁状况 自2003年起，上海酒店式公寓的租赁市场呈现出大幅上涨的趋势，全市平均出租率迅速突破80%，至2005年全市的平均出租率已达到了90%，并且一直维持在90%上下。 随着中国加入WTO，上海作为国内的主要经济、文化交流中心之一，其国际性人才的不断导入，使得目前沪上部分商贸集中区域的高档次酒店式公寓市场出现供不应求的现象。 由于需求市场呈稳步增长的态势，沪上酒店式公寓的租金状况也保有良好的上涨趋势，至2007年上半年，