房地产企业会计之费用核算规范.docVIP

房地产企业会计之费用核算规范 1．目的：为规范有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制。 2．范围：本办法全部适用于地产单位； 3．职责：集团财务部负责制订并修改，财务部门核算岗位应按此规范对期间费用分类及核算。 4．方法和过程控制 4．1费用的归集 4．1．1.管理费用 4．1．1.1 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、公司活动费等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。 4．1．1.2 下列费用属实质性的“管理费用”： ◆公司总监级以上的人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用； ◆与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用； ◆公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等； 4．1．1.3 下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其它相应费用科目： ◆直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”； ◆直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部等部门发生的人工、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”； 4．1．2 营业（销售）费用 4．1．2.1 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用等； 4．1．2.2 下列费用在“营业费用”项目归集核算： ◆项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持等费用； ◆完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等； ◆应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用； ◆班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费； ◆“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费属实质性的“营业费用”。 4．1．3. 下列费用不属于“营业费用”： 4．1．3.1 项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费用“（计入“开发间接费”）； 4．1．3.2 委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算； 4．1．3.3 物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）； 4．1．3.4开盘后的大额销售推广费用、样板间及卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的结算不在同一年度的“营业费用”，可计入“待摊费用”、或“长期待摊费用”，在项目结算时分项摊销。 4．1．4. 财务费用 4．1．4.1“财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等； 4．1．4.2 利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入”开发间接费”； 4．1．5. 开发间接费 4．1．5.1“开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在开盘及开盘前的费用支出。 4．1．5.2下列费用属于“开发间接费”： ◆竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用； ◆可资本化利息； ◆按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）； ◆固定资产投资方向调节税； ◆项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用； ◆“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费属实质性的“开发间接费”。 4．1．5．3与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”核算； 4．1．5．4“开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中，项目经理部费用、开盘前的营销推广费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费”；项目经理部以外的部门费用、资本化利息属“需分摊的开发间接费”。 4．2费用的划分及分摊 4．2．1“财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化利息的确定）： ◆房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发间接费。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用 ◆借款利息可进行资本化的前提是：有利息支出，且票据合规；发生的利息支出在开发项目的建设期内。 ◆汇兑损益