房地产住宅项目设计优化重点及成本关键指标体系.docVIP

房地产住宅项目设计优化重点及成本控制关键指标 一、房地产住宅项目设计优化重点 1、房地产设计管理的特点 房地产公司设计管理条块分割较大，房地产企业设计管理的范围远远大于传统的建筑设计院。因此，传统建筑设计院所完成的工作只是房地产企业全部设计管理内容的一部分，建筑设计院并不能代替房地产企业全面控制设计阶段的成本。房地产公司必须基于建筑设计院的设计成果，结合设计各个阶段的特点进行设计优化和成本控制，已达到产品品质和成本控制双重兼顾的目的。图1给出了房地产住宅项目设计相关的各个阶段。 2、房地产项目设计优化重点 经过广渠路15号地项目的开展和项目设计阶段成本优化管控精益项目的实施，方兴置业项目公司逐渐总结提炼并形成了房地产住宅项目设计优化重点，如表1所示。 表1 房地产住宅项目设计优化重点 序号 阶段 优化重点 1 项目论证阶段 1、土地性质是否有调整机会 土地变性，如公寓变住宅 规划要点调整，如商业比例 容积率调整 市政条件的利用 2 概念设计 做好项目周边环境调研 项目地理位置、自然景观、配套、地质情况 项目竞争对手楼盘情况 做好用地分析，成本估算 多个概念方案比选 产品类型比例、交通分析、功能分区、景观分析、土方分析、设备房分析、商业配套、地下室设置、人防设置、停车设置、等分析 3 方案设计 1、分析客群真实需求，精准定位控制成本 2、非销售公建配套建面与客户需求间寻找平衡点 3、容积率、建筑密度的把握 提高土地价值，多布置高端产品在优势位置 4、住宅平面、单元、户型和户型面积 5、建筑效果和成本双赢的建筑布局 6、窗地比、建筑周长面积比、屋顶复杂程度 7、平衡总价控制与单价控制 4 地质勘查设计 1、技术问题 地基承载能力 地下水位，特别是抗浮设计 不良地质条件的分析 场地周边管线 5 基坑边坡、地基设计 1、岩土工程的设计控制，经验占70％，计算占30％ 2、基坑与边坡根据性质采取不同保险系数 6 地下室设计 1、地下室水位，特别是抗浮计算水位深度 2、地下室高度 3、地面覆土厚土 4、消防车道的位置 5、设备机房及车位的布置 6、地下室位置同主体的关系 7、管线路由及层高 7 结构设计 结构比选，结构与空间的关系 荷载布置优化 计算优化 构造配筋 8 设备选型 综合建安、运营、安全，使用年限及品牌 设计重要性及客户敏感度，材料性价比选 9 建筑施工图设计 功能性问题 构造措施 施工图深度 10 场地设计 1、场地设计优化内容 场地总平面设计 场地道路设计 场地竖向设计 场地管线综合设计 小市政同大市政的关系 11 景观成本 1、重点部位提高成本，优化非重点部位 2、利用景观成本在总建安成本中“调节池”的作用 12 外围护结构保温设计 1、选择性价比合适的保温材料 2、综合考虑窗墙比、遮阳等 13 门窗工程设计 1、门窗适当减少分隔，大幅度降低型材含量 2、适当减少开启扇数量，减少五金使用 3、满足受力条件下，调整型材截面，降低型材含量 二、房地产住宅项目设计阶段成本优化关键指标 设计与成本控制密切相关，房地产项目如何提炼一些成本优化的关键指标，跨越专业管理边界，实现成本无缝管理对房地产住宅项目成本控制具有重要意义。 表2 房地产住宅项目设计阶段成本优化关键指标 序号 一级指标 1 建筑成本关键指标 2 机电成本关键指标 3 精装成本关键指标 4 园林成本关键指标 5 市政成本关键指标 各二级指标的具体情况如下： 1、建筑成本关键指标 序号 二级指标 备注 1 可售比率 可售面积/总建筑面积 2 每户建筑面积使用率 套内建筑面积/销售面积 3 地下面积比率 地下总建筑面积/总建筑面积 4 地下单个车位面积（含分摊面积） 5 建筑层高 标准层高 首层大堂层高 地下室层高 6 地下室顶板覆土厚度 7 钢筋、砼含量 8 会所面积、位置及经营可能性 9 物业管理用房面积 10 综合设备用房面积 11 窗墙比率 外窗面积/外墙面积 12 架空层面积 2、机电成本关键指标 序号 二级指标 备注 1 空调消耗单方冷吨指标 2 给水、排水管材 3 主要设备参数 4 电梯参数 梯速 载重 层高 是否标配 5 高低压配电费用 6 智能化工程 智能家居 楼宇自控 梯控 一卡通 3、精装成本关键指标 序号 二级指标 备注 1 精装成本售价比 户型可售面积精装成本/开盘售价 2 户内精装单方造价 橱柜 厨电 洁具五金 石材 壁纸 木地板 3 标准层公共区域精装单方造价 4 大堂精装单方造价 5 电梯轿厢精装单方造价 6 售楼处、样板间配饰单方造价 4、园林成本关键指标 序号 二级指标 备注 1 绿化单