房地产批量评估技术在广州市非住宅类存量房交易计税基准价系统建设项目中的应用分析.docxVIP

房地产批量评估技术在搿广州市非住宅类存量房交易计税基准价系统建设项目刀中的应用分析(郭振华王晨张煜慧)摘要：随着我国房地产税制改革的不断深入，房地产计税价格评估技术成为存量房交 易税收征管环节的重要技术支持，本文以房地产批量评估技术在“广州市非住宅类存量房交 易计税基准价系统建设项目”中的应用为例，介绍了项目的特点以及“房地产分类+评税分 区等级划分+地理属性数据体系建立+基准价格测算+修正体系”的批量评估技术模型，旨在 为我国房地产计税价格评估工作提供新的思路。关键词：房地产批量评估应用分析1广州市非住宅类存量房交易计税基准价系统建设项目概况1．1项目背景2010年国家税务总局发布了《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管 工作的通知》(财税(2010)105号)指出：“应用房地产评估技术加强存量房交易税收征 管，是财税征收机关在征管实践中探索出的行之有效的税收风险防范机制，具有重要意义。 各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房 地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值”。2013年的国五条，即《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国 办发(2013)17号文)进一步强调：“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强 存量房交易税收征管工作”。开展存量房评估工作，可以有效引导住房合理消费，抑制投机 投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展。1．2项目目标 本项目的工作目标为建设广州市非住宅类存量房基础数据库，在此基础上形成覆盖全市范围的基准价格体系，从而建立以存量房交易计税基准价为主要征收依据的征管新模式，达到存量房交易税收征管工作更加便捷、高效、利民的目标。 1．3成果应用范围1．3．1地域范围广州市所辖的越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和 从化、增城两个县级市。1．3．2房地产类型451本项目所涉及的房地产类型主要包括： 1、商业营业用房(商铺)，包括街铺、综合性商场商铺(含裙楼商铺)、专业批发市场(卖场)商铺、社区配套商铺等； 2、办公用房(写字楼)；3、工业用房，包括厂房、仓库、仓储用房等。4、车位，包括住宅车位、写字楼车位和商业配套车位等；5、特殊物业，包括酒店宾馆、加油站等。2广州市非住宅类存量房交易计税基准价系统建设项目特点广州市作为广东省的省会城市，具有城市发展快、存量房交易活跃、房地产类型多样、 个体化差异大等特点，因此，广州市非住宅类存量房在批量评估过程中也呈现出多方面特点：2．1批量评估与个案评估相结合沿街商铺、大型商场超市、写字楼、车位、酒店宾馆、工业厂房、加油站等非住宅类物 业因其差异性较大，导致其分区划分方式、批量评估方法、修正体系、评估精度等各不相同。 有些非住宅类房地产类型因数量少、属性特征个体差异大，实务中难以运用批量评估，而只 能进行个案评估，如大型商场、购物中心、加油站就难以进行批量化评估。2．2多方位立体式的分区划分在批量评估中，由于不同物业类型的项目数量、特征因素、价格精细化程度等各不相同， 因此，我们针对不同物业类型分别进行分区划分，形成了多方位立体式的评税分区体系。在评估范围划分时，划分范围不宜过大，因为范围稍大，收益差异性就比较大，例如沿 街店铺，虽有收益的接近性，但很多情况也存在其较大差异性，故评税分区数量不宜划分过 少。广州市非住宅类存量房评税分区结果表商铺办公车位工业行政区 区片略段区片项目区片项目区片 项目商场酒店加油站越秀区24199024129624124330192354 16海珠区33336014134325134113l217268 42荔湾区18234li86963282290215154 33天河区2721452217002214221843101409 58白云区236844232960229072416416T33310l黄埔区9i30899379307125萝岗区81792857981091259314lT 28蔷禺区43904422994219984347182305 86南涉区22240510345171T825l lT2530 46花都区3030602887326819561 l 1122255 62增城市14231Tl77542144268545493242 68从化市281331722366252414671412469 39合计66040777277126316028828335 227260t4522．3多元化的评估模型 非住宅类房地产的批量评估，不仅受到区位、实物等因素的影响，还要受到经营状况等多种因素的影响。各物业类型的价值影响因素各不相同，批量评估难度较大，因此，我们针 对各物业类