西安九锦台整体营销策划报告.doc

目 录 市场背景 西安及区域宏观经济状况…………………………………………………………………….……………..7 西安市房地产市场总体概况………………………………………………………………….……………..9 区域竞争格局分析………………………………………………………………………………….…..……10 目标客户分析…………………………………………………………………………………….…………..38 项目分析 项目的基本资料………………………………………………………………………………….…….……..53 项目的区位价值研究…………………………………………………………………………….……….…..54 项目的资源分析………………………………………………………………………………….…………...54 项目的SWOT分析………………………………………………………………………………….………..58 项目的SWOT分析小结………………………………………………………………………….…………..59 项目形象定位（市场定位）…………………………………………………………………………………60 项目投入产出分析……………………………………………………………………………………………64 成功项目开发案例介绍 案例介绍…………………………………………………...………………………………………………….66 成功关键驱动因素…………………………………………………………………………………………….76 项目定位 产品定位……………………………………………………………………………………………………….78 推广案名……………………………………………………………………………………………………….81 九大支撑系统诠释……………………………………………………………..……………………………….85 目标客户群定位……………………………………………………………..…………………………..……...91 项目视觉识别系统…………………………………………………………………………………………..95 物业发展建议 产品优化建议………………………………………………………………………………………………..101 园林景观设计优化建议……………………………………………………………………………………..104 物业配套规划建议…………………………………………………………………………………………..110 项目营销策略 总思路…………………………………………………………………………………………..………..115 差异化营销策略…………………………………………………………………..……………………..117 入市时机的确定及安排………………………………………………………………………………..119 造势与蓄势战略………………………………………………………………………………..………..120 价格策略(价格定位)…………………………………….……………………………..………………..121 销售计划部署……………………………………………………………………………..……………..124 主题概念……………………………………………………………………………………………..…..137 阶段性推广策略…………………………………………………………………………….………..….138 销售中心风格建议…………………………………………………………………………………………..172 样板间风格建议…………………………………………….……………………………………….…..175 项目销售流程…………………………………………………………………………………….….…..178 人力资源培训………………………………………………………………………………..…………..180 第一部分.市场背景 1.西安及区域宏观经济状况 2.西安市房地产市场总体概况 3.区域竞争格局分析 4.目标客户分析 一、市场背景 1、西安宏观经济状况 西安及区域宏观环境的分析： 07年伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。西安房地产市场开发、销售均有历史性突破，为避免楼市过热，国家先后出台政策从金融、税收、土地等多方面对地产市场加以规范引导，对于房地产行业来说，07年又是一个“调控年”，一系列变革之下，西安房地产市场凸显出诸多新的发展特征，凡此种种，让07年的西安楼市再次贴上“质变”的标签，并推动其发展步入深远。总体来看，西安的房地产业已摆脱原有的低层次、低水平发展模式，开始向着有利于消费、有利于持续发展的方向持续迈进。 基础设施发展状况：