昆山原鼎项目市场定位及营销报告.doc

昆山原鼎项目市场定位及营销报告 项目初识 项目占地：12549平方米 总建面：54965平方米 项目位置：前进东路208号 用地性质：商业用地 户型： 层高3.6米：47平216套、89平108套； 层高5.5米：74平36套、77平72套、82平72套 精装修交付 关键字：综合用地、中小户型、精装修、投资型产品 目录 项目解读 产品核心价值点梳理 营销策略建议 合作模式建议 项目解读----平台\格局\机会 区域价值 区位：位于上海西北面，是昆山对接上海客户的第二区域，同事具备吸纳昆山市区客户的优势 交通：对外交通体系完善，规划中的轨道交通一号线和快速公交B2线将大大拉进苏州、昆山和上海三地距离，区域发展潜力巨大 规划：昆山市“东拓西进”的城市规划及区域内八大园区规划，将大大加快城东CBD城市副中心价值平台的实现 产业：作为承接上海产业转移的重要区域及本身产业结构调整的要求，其产业升级势不可挡，写字楼需求待续增强 区域核心价值点 具备承接上海客户的区位优势 对外交通完善，轨道交通规划带来巨大投资潜力 汇集八大园区规划，城市副中心价值实现加快 区域产业持续升级，写字楼需求语气明显 关键字：承接上海客户的区位优势、城市副中心价值实现加速、写字楼需求语气明显 市场格局 整体市场：周边城市限购政策及本地限贷政策的双重影响下，长期成交走势低迷，短期环比攀升，同时投资型产品市场反应较好。 整体市场：中心城区、花桥商务区和开发区“三区鼎力”的市场格局逐步被打破，开发区持续成为市场热点，同时，商业投资类市场受政策影响相对较小。 2010年底起，开发区市场占比持续保持在30%左右，昆山市场从“三区鼎立”到“一枝独秀” 调控政策影响下，商业投资类产品成交波动相对较小，市场反应较为稳定。 城东板块：以住宅项目为主，并逐步呈现商业、写字楼、酒店式公寓等物业类型，多为大盘综合开发项目，竞争激烈 城东酒店式公寓市场：项目集中在前进中路两侧，均为综合性开发项目，市场主力面积集中在40-80平之间，多为精装修交付，成交价最高达1.45万/平方米，后续存量大约7万方左右。 区域内，隆琪丽景国际酒店是公寓市场反应较好，2010年全年月约去划达到80套左右； 热销原因：户型面积较小；选择10年包租销售方式，年回报率可达6%；长城饭店入住经营管理。 潜在供应：东部新城用地规划和目前建设现状来看，未来功能性配套（商业、写字楼和酒店等）供应量较大 市场格局总结 整体市场：*成交量短期持续恢复，但任在低位运行，成交价格稳 *稳中有升，其中投资型产品市场反应相对较好； *开发区持续为市场热点区域，市场占比保持在30%左右； *商业投资类市场受政策影响较小，成交走势平稳； 板块市场：*住宅项目为主，多为大盘开发，竞争激烈 *纯写字楼项目较少，任以投资为主，处在起步阶段，具备一定的发展潜力 *酒店式公寓项目相对较多，价格实现平台超越纯住宅产品市场供应以40-80平户型为主； *商业、写字楼等非住宅用地后续供应量较大，区域非住宅类市场未来竞争激烈 项目本体 开发商背景：融健康产业协会、开发区政府和强大资本支撑为一体，赋予产品三大投资优势，同事具备企业招商资源，为项目成功运作提供强大支撑 委托港资背景的项目招商团队，保证了项目的成功运作 项目规划：国际健康产业资本园为昆山首个与国际基金合作的新兴资本产业园，而其绿色环保产业的规划使其投资价值更为凸显 产品：3.6米层高产品在酒店式公寓市场具备“绝无仅有”的优势，部分户型面积交道同时存在一定的缺陷 产品：5.5层高产品使得产品具备功能拓展的属性，具备市场唯一性，但户型面积较大，总价超过百万，购买门槛较高 项目解读三大要素 平台价值：承接上海客户区位优势、城市副中心价值实现、产业升级写字楼需求增多； 市场机会：板块价值认可度较高、商业投资类市场受政策影响小、板块写字楼市场发展相对落后； 核心价值点：开发商强大功能支持及招商运作能力、3.6米和5.5米层高优势 项目整体定位 引领城东*辐射伤害*综合型投资项目 关键字：辐射上海、区域稀缺产品、具有投资价值 两大产品系列 *酒店式公寓系列-----独一无二、定位高端 *SOHO产品系列-----市场仅有、功能多样的居住、办公于一体 项目客户定位 核心客户---- 区域来源：上海 置业目的：投资为主，部分自用 职业特征：专业投资客、企业中高层管理者、公务员等 置业经历：多次置业，有过成功投资经历 重要客户---- 区域来源：昆山、苏州、南京等长三角经济较为发达城市 置业目的：投资为主，部分自用 职业特征：企业中高层管理