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中港地产_卧龙湖项目成本管理分析 第三章中港·卧龙湖项目成本管理现状及问题诊断 第一节中港·卧龙湖项目概况 中港地产开发的“卧龙湖项目”位于四川自贡南部南湖片区，属 于成都两小时交通圈，依托“内宜高速”和未来的“成自沪高速”， 是内宜高速入自贡城区的第一门户，交通较为方便。项目位置详见下 面的图一所示: 有真正得到有效控制。在卧龙湖项目一期开发过程中，对目标成本和 动态成本的管理没能有效贯彻和执行，结果导致卧龙湖项目一期实际 成本超目标成本1000多万。 第三节中港·卧龙湖项目成本管理的问题和原因分析 一、中港·卧龙湖项目成本管理各阶段中存在的问题 房地产成本的发生涉及到项目开发的全生命周期，涵盖了项目前 期决策、规划设计、招投标、施工、销售、交付使用、结算等开发全 过程环节，因此房地产开发企业的成本管理就是要在项目开发的全生 命周期中，对上述全部成本构成要素进行规划、管理，从而实现企业 利润最大化的目标。在整个房地产开发全生命周期中，项目决策、设 计、招标等阶段对项目成本影响最大，可以说基本决定了项目的的成 本控制水平。根据8/2法则原理，现重点对中港地产·卧龙湖项目在 几个关键阶段的成本管理方面存在的问题进行分析研究。 1、项目前期决策阶段成本管理所存在的问题 可以说，在房地产项目开发的整个过程当中，其项目的前期准备 和决策工作是项目的最关键性的环节。项目决策阶段工作的深入程度 和质量决定着项目开发成本的方向。决策阶段成本管理在项目开发成 本管理中起主导作用。卧龙湖项目在决策阶段的存在的一些问题如 下: (1)公司缺乏项目开发全成本管理观念 项目开发成本管理牵涉项目全生命周期所有成本要素的规划、控 制，在项目决策阶段就应该对项目开发各阶段的成本有一个系统的规 划和测算并采取有针对性的措施。从获得土地的使用权、选择项目的 融资方式、选择项目的发包方式、选择具体的施工队伍、选择具体的 结算方式等都应该有整体全面的考虑。卧龙湖项目就是因为在项目的 开发过程中，没有对项目的开发节奏、投资的成本计划、项目的成本 控制管理流程、项目的财务管理以及资金的税收设计过程等方面进行 认真的计划和部署管理。这个过程当中，没有具体的项目组织架构来 作为支撑，缺少投资成本的全面全过程管理意识。 (2)决策阶段工作的深入程度不够、质量不高 卧龙湖项目一期高层住宅在获取项目可研阶段成本测算时，对高 压供电部分的“一户一表”政策和费用标准等资料掌握不全，简单按 照以前多层小区的费用标准进行测算，最终导致本项实际发生费用超 支约600万元，可研项目利润无法实现。 卧龙湖项目一期高层商业目标成本编制完成后3个月，总包完成 招标，结果比目标成本降低1800万元，在公司引起轰动。事后检讨 的结果是成本部对高层建筑缺乏了解，目标成本编制极其保守。 2、设计阶段成本管理存在的问题 房地产项目开发成本中建筑安装成本占据整个成本的500/0左右， 而在项目的具体规划设计过程当中，建筑安装所需要成本的80%就已 经被规定了。因此，房地产的项目规划设计过程当中的投资成本管理 显得十分关键。卧龙湖项目在设计阶段的主要问题有以下几个方面: (1)设计方案选择主观性强 设计方案的选择确定应该是兼顾技术与经济的有机结合，在满足 产品定位、功能要求和技术规范等前提下，更应重视其经济合理性。 房地产开发是以获得利润最大化为最终目的，因此在选择设计方案时 应该是技术与经济并重。在卧龙湖项目一期建筑方案选择时，作为建 设单位的中港地产当时过于强调了项目的外观造型，而在项目设计方 案选择时对项目的成本方面的考虑的较少。在卧龙湖项目一期设计方 案的选择时，主要由公司设计部门对设计单位提供的几个备选方案进 行评审，而设计部门更多的是从各方案的技术层面及外观效果方面进 行考虑，而对各方案的经济合理性缺乏分析和评价，当时公司成本部 门也没有参与进来对各方案进行深入的分析和测算，故导致对方案的 最终选择基本都是以效果和技术为主导。同时，在对各备选方案进行 评审时，主要的评审方式是通过参会人员的讨论发言为主，最后设计 部门的负责人根据大家的综合意见进行决策判断，个人意见对设计方 案的确定起了决定性的作用。比如，在卧龙湖一期住宅3#楼和4#楼 屋顶设计了两个钢结构造型，而此两个钢结构造型主要是考虑外观效 果，基本无法销售，耗费工程造价100万元人民币。再比如，在卧龙 湖一期3号楼32层住宅楼采用何种基础形式选择上，工程部根据当 地的地质情况，经验性的选择了人工挖孔桩方案。但在实施前，公司 新来的一位结构工程师提了出优化建议，提出可以改用高强预应力管 桩并做出了如下分析:在现有的地质条件下，如果采用高强预应力管 桩，则需桩径400Inln的高强预应力管桩160根;采用人工挖孔桩则需 要桩径800Inln的人