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（一）市场比较法 在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。 其计算公式为： 待估宗地价格 = 比较实例宗地价格 × 待估宗地情况指数 　　 比较实例宗地情况指数 × 待估宗地估价期日地价指数 　　 比较实例宗地交易日期地价指数 × 待估宗地区域因素条件指数 　　 比较实例宗地区域因素条件指数 × 待估宗地个别因素条件指数 　　 比较实例宗地个别因素条件指数 1、选择比较实例 选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求: ①用途相同； ②交易类型相同； ③属于正常交易； ④区域及个别条件相近； ⑤统一价格基础。 本次评估，选择了三个已发生交易，用途与待估宗地相同或相近的实例，以他们的价格作比较，结合影响居住用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。 实例1：随州市兴达房地产开发有限公司西城沿河大道 该地块位于西城沿河大道随州市委党校旁，居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积1468.8平方米，容积率为1.4。宗地环境有无污染，地形较平坦，形状较规则，无规划限制。2006年3月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整” 的市场价格为51.95万元/亩，即779.28元/平方米。 实例2：随州市三环房地产开发有限公司东城长堰堤一地块 该地块位于随州市烈山大道南端, 居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积79736.21平方米，容积率为1.6。宗地环境有无污染，地形较平坦，形状较规则，无规划限制。2006年3月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整”的市场价格为50.96万元/亩，即764.45元/平方米。 实例3：随州市民纬置业有限公司东城舜井大道88号一地块 该地块位于东城舜井大道88号，居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积1321.59平方米，容积率为1.8。宗地环境无污染，地形较平坦，形状规则，无规划限制。2006年6月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整”的市场价格为52.41万元/亩，即786.14元/平方米。 2、比较因素选择 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有 A、交易时间：确定地价指数 B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易 C、区域因素：主要有道路通达、距区级商服中心距离、交通便捷度、基础设施状况、环境优劣度等。 D、个别因素：主要指宗地形状、面积、目前规划限制等。 3、编制比较因素条件说明表 估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表1。 表1 比 较 因 素 条 件 说 明 表 比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三 交易价格（元/M2） -- 779.28 764.45 786.14 土地位置 白云湖大大坝东 西城沿河大道 烈山大道南端 东城舜井大道88号 交易时间 2007.12.31 2006.03.28 2006.03.28 2006.06.24 交易情况 正 常 正 常 正 常 正 常 交易方式 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 土地用途 居住用地 居住用地 居住用地 居住用地 价格类型 公开市场 公开市场 公开市场 公开市场 区域因素 道路通达度 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道 距区级商服中心距离 约2000米 约2000米 约2000米 约500米 距长途汽车站距离 约2000米 约3000米 约2000米 约1000米 距火车站距离 约3公里 约3公里 约2公里 约1公里 距公交站点距离状况 约50米 约50米 约200米 约100米 距农贸市场距离 约200米 约200米 约100米 约100米 环境优劣程度 无污染 无污染 无污染 无污染 个别因素 宗地形状 规则 较规则 较规则 较规则 宗地面积 面积对土地利用无不良影响 面积对土地利用无不良影响 面积对土地利用无不良影响 面积对土地利用无不良影响 宗地地形 平坦 较平坦 较平坦 较平坦 容积率 1.2 1.4 1.6 1.8