红日学府2011年年度整体营销方案.ppt

统计局发布2010年度经济数据 推货原则 对整个项目推货部署进行合理化铺排，推货遵循以下三个原则： 尊重工程建设进度原则； 达到展示条件即推售原则； 楼栋素质高开高走原则； 楼盘售价低开高走原则； 户型合理化搭配推售原则。 五大核心价值——诠释都市稀缺领地 “两横一纵”立体交通，四通八达 两横：大学路、城市快环 大学路：南宁轻轨一号线路，贯穿南宁城市东西向 城市快环：目前南宁最通畅的道路系统。 一纵：鲁班路 南北向分别连接大学路及城市快环。 核心价值体现 五大核心价值——诠释都市稀缺领地 轻轨物业，生活加速度 红日·学府，距离大学路轻轨一号线站点仅5分钟距离。 5分钟，实现南宁本土学府区与中央形象区的快速切换。 核心价值体现 优劣势分析 红日·学府优势解读 项目所处位置集城市自然生态与区域繁华中心为一体，稀缺性明显； 区域内推货量不多，存在市场空白； 项目产品面积集中于60-80㎡，置业门槛较低； 新政出台，投资、出租型物业需求大幅提升。 优势 核心优势：红日·学府稀缺属性非常突出 如何利用？ 市场观望情绪加重； 限购令对投资型客户影响较大； 项目土地成本较高，售价无明显优势； 3.1限购令执行后，客户置业需求一步到位，面积需求增大。 劣势 优劣势分析 红日·学府劣势解读 核心劣势：红日·学府产品与新政市场需求适配度较低 如何规避？ 优劣势分析 红日·学府优劣势应用 借势——利用各种利好嫁接项目（区域价值、景观价值），加强现场包装拦截客户； 造势——利用经常性的举行营销活动吸引市场关注； 享势——突出项目产品性价比优势，并强调区域稀缺性。 优势利用策略 营造圈层氛围，针对性寻找项目客群； 主动营造项目稀缺价值，规避新政影响； 提升项目性价比跳出市场局限； 对受限购客户灵巧引导购买，如用亲戚朋友名字购买等。 劣势规避策略 主动营造稀缺价值、提升项目性价比！！！ 项目核心问题 项目突破 政策调控导致客户需求一步到位，如何应对小户型需求减少？ 红日·学府成本较高，如何突破区域价格局限提高售价？ 跳出原有桎梏，以更为独特的视角创造稀缺价值 定位突破：充分体现项目稀缺价值 十大策略：合理构建立体营销攻势 红日·学府市场定位 项目形象突破 学府区·江畔奢享住区 【定位阐述】 学府区——突出重点学府区中央位置，成熟地段，突显高知领地的价值； 江畔——心圩江公园体现景观诉求和深化与景对话的江畔生活； 奢享住区——重点突出稀缺属性，满足投资及居住客户对身份及社会价值的追求，接受度更高，易于达到消费者的共鸣。 红日·学府形象定位 项目形象突破 稀缺就是价值 红日·学府 都市奢享领地 用稀缺创造价值 用价值诠释人生理想 红日·学府定位说明 项目形象突破 通过差异化定位实现——红日·学府独特气质 差异化的定位方向 红日·学府 宏观环境 稀缺定位，提升收益空间 VS 通胀预期愈加明显 差异化的定位体验 红日·学府 政策环境 奢华体验，突破产品局限 VS 小户型需求减少 差异化的定位特色 红日·学府 区域环境 填补区域市场产品空白 VS 物业产品线单一，有待丰富 差异化的定位优势 红日·学府 价格环境 提升项目价值高度 VS 区域售价水平无法满足项目要求 √ √ √ √ 十大核心策略——全面实现价值突破 问题解决策略 1、主动营造稀缺价值，树立项目标杆 2、提升项目性价比，占领市场位置 3、差异化楼栋定位，增强销售力 4、丰富营销活动，精确圈层打击 5、返租销售方式，首创无忧置业 6、八城网罗，团购加速货量消化 7、全区巡展，深挖业主资源 8、灵活销售方式，充分应对限购令 9、资源整合，有效客户情绪控制 10、体验式营销，最高效的现场拦截 策略一 主动营造稀缺价值，树立项目标杆 利用项目拥有绝版城市自然景观及区域繁华地段双优势资源拔高项目定位，强势塑造稀缺地段价值。 利用项目产品属性进行投资引导，营造稀缺投资价值。 策略二 提升项目性价比，占领市场位置 全精装——定单式精装修 根据客户不同要求提供家装顾问、装修设计、定单式的装修服务，提升产品性价比同时解除客户后顾之忧。 精装修销售可以解决如下问题 ——装修成本问题 ——时间精力问题 ——消费者货币支付能力问题 ——后期服务问题 ——装修风格问题 ——开发商资金回收问题 精装标准：建议500元/㎡-800元/㎡ 对