美年广场商业部分定位报告.pptVIP

3.1 消费群分析·区域新增人口 至2017年区域人口导入总量：487978人 按照通用的国际标准，人均商业面积【1-1.2】人/平方米是正常范围，根据未来的人口新增量，预测未来高新南区的商业配套新增需求量。 2012年 2013年 2014年 2015年 17.4㎡ 24.0万㎡ 32.8万㎡ 41.0万㎡ 名称 2012年入住人口估量（人） 2013年入住人口估量（人） 2014年入住人口估量（人） 2015年入住人口估量（人） 2016年入住人口估量（人） 2017年入住人口估量（人） 项目周边新建楼盘 144626 200197 273609 341848 406487 487978 2016年 48.8万㎡ 2017年 58.6万㎡ 消费者分析 3.1 消费群分析·人口状况 主力消费群 主要是居住在天府新城高新南区及华阳片区的业主，以及在天府新城片区工作的中高端消费群。 年龄多为30-40岁的年轻家庭及单身贵族，多为三口以上的三代同堂年轻家庭，家里有老人或者保姆照顾小孩。 消费频率高，每周来2-3次以上。 中年人为主，收入水平较高、消费能力强、知识文化水平和对品牌的认知度高。 以餐饮、休闲娱乐和零售消费为主。 次消费群 以整个天府新城的业主及写字楼办公人群为主，同时可能吸引部分外来人口 消费能力一般、更高品味，有车辆等交通工具 周末间断性消费，可能1个月来2-3次 消费者分析 * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 美年广场商业定位方案 中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.03.2012 1.1 宏观经济分析·成都概述 成都市，别称“蓉城”、“锦官城”，简称“蓉”，自古被誉为“天府之国”，是中国四川省省会，为副省级城市。是中国开发最早、持续繁荣时间最长的城市之一，为第一批国家历史文化名城之一。 成都，被国务院列为西南地区的“三中心，两枢纽”——中国西南地区的科技中心、金融中心、商贸中心，交通枢纽和通讯枢纽，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区位竞争优势。 市场分析 1.1 宏观经济分析·成都基础经济情况（2011年） 名称 数据 单位 成都土地面积 12121 平方公里 常住人口 1407.1 万人 生产总值（GDP） 6854.6 亿元 人均GDP 48755 元 社会消费品零售总额: 2861.3 亿元 零售业商品销售总额 2314.0 亿元 城镇居民人均可支配收入 23932 元/年 农村居民人均纯收入: 9895 元/年 全社会固定资产投资 5006.0 亿元 数据来源：《成都市2011年国民经济和社会发展统计公报》 市场分析 1.1 宏观经济分析·成都近年GDP情况 成都市近年GDP及增长率 成都市近年人均GDP及增长率 成都近年GDP年均增长率均保持在12%以上，近年有稳步上升的趋势，经济的稳步上升促进了商业市场的蓬勃发展。 直到到2011年，成都的人均GDP已经接近5万元，人均GDP的提升，直接带动了商业的需求量，刺激着商业的扩张。 市场分析 1.1 宏观经济分析·成都社会消费品零售总额 成都市近年社会消费品零售总额及增长率 成都市近年城镇居民收入及增长率 成都近年社会消费品零售总额均增长率均保持在17%以上，虽然今年增长率有所回落，但绝对值仍有较大提升，说明商业市场的发展潜力仍然十分巨大。 2011年，成都城镇居民的收入已经近2.5万元，而近年的增长率也在逐步提升，保持在10%以上，消费者收入的稳定增长是商业持续发展的基础要素。 市场分析 1.1 宏观经济分析·成都城镇居民消费结构 成都市城镇居民人均生活消费结构 分析近年的成都市城镇居民人均生活消费结构可得，当中的食品类、居住、医疗保健等基础型消费占比有所下降，而衣着、交通通讯等享受型消费需求有所提升。 市场分析 1.1 宏观经济分析·成都产业结构情况 成都市2004－2011年恩格尔系数变化 成都恩格尔系数在35%与40%之间浮动，近年有上升的趋势，主要是因为食品的价格提升较快导致，但总体上成都仍然属于相对富裕的发展阶段。 成都市近年产业结构 近年成都全是第二产业占比变化不大，但第三产业增速明显，截止2011年已占比近半，显示出服务业已成为整个城市发展的最大动力来源，这对商业发展极为有利。 市场分析 根据《成都市商业网点发展规划》，成都的商业网点发展将会描绘为一核心带六组团，19商圈带100个网点，一核心