潍坊农信营业部分析研究.DOC

调控显效，风险空前 ——房地产市场浅析 面对严厉的房地产调控政策，房地产市场开始沿着国家预期的方向发展，地产调控效果明显，房价微降，但尚未出现大规模实质性降价。由于政策的空前严厉，房地产行业资金吃紧，其资金链面临前所未有的挑战。 一、伴随严厉的地产调控政策，地产调控效果明显。 （一）房价环比上涨的城市个数进一步减少，环比涨幅缩窄。数据显示，2011年1至10月份，房价环比上涨的城市逐渐减少：新建商品住宅，10月份，环比上涨的城市个数为16个，较1月份减少44个；二手住宅，10月份，环比上涨的城市个数为13个，较1月份减少53个。房价环比涨幅不断收窄：新建商品住宅，1月份价格环比涨幅前三位城市均超过2%，10月份，环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%；二手住宅，1月份涨幅超过10%的城市有10个，10月份价格上涨的城市中，环比价格上涨均未超过0.5%。 数据来源：wind，中国信托业协会，潍坊农信数据库，下同 （二）房价同比上涨的城市未出现大幅减少，但同比涨幅缩窄的城市个数逐渐增多。数据显示，2011年1至10月份，房价同比上涨的城市数量变动不大：1月份，新建商品住宅价格同比上涨的城市个数为68个，10月份该数据与1月份持平；1月份，二手住宅价格同比上涨的城市个数为65个，10月份较1月份下降8个。房价同比涨幅缩窄城市个数逐渐增多：10月份，新建商品住宅价格同比涨幅在5%以内的城市有57个，较年初增加33个，二手住宅价格同比涨幅在5%以内的城市有51个，较年初增加11个。 （三）房价微降，但趋稳意味更大。中国指数研究院对全国100个城市的监测结果显示，2011年10月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比下降21元/每平米，下降幅度为0.23%。尽管环比有所下降，但仍处2010年6月以来的绝对高位。房价的微降与国家对房地产“遏制房价过快上涨”并非“促使房价大幅下降”的调控目标相结合，房价趋稳意味更大。 二、房地产市场资金链受到前所未有的挑战，行业风险度增大。 受限购、限贷等窗口政策的影响，房地产企业资金吃紧，资金链断裂可能性进一步增大，行业风险前所未有。 （一）房地产投资增速远大于其资金来源增速，且持续时间之长创历史之最。2010年8月份之前，房地产资金来源增速在较长一段时间内高于其投资增速。然而，自2010年8月以来，房地产资金来源增速开始小于其投资增速，且“速差”整体呈逐渐扩大趋势，至2011年10月份，“速差”达10.9个百分点。数据显示，自2000年以来，房地产资金来源增速连续3个月小于其投资增速的状况仅出现过2次，第一次为2008年，持续时间为11个月，此次为第二次，已经持续14个月。从国家对房地产的政策来看，目前这种状况丝毫没有扭转的迹象。这一状况意味着后期国内房地产企业投资增速与资金来源增速之间的矛盾仍没有缓解的迹象，流动性风险前所未有。 （二）资金来源出现结构变化，银行对房企资金支持力度不断减弱。2011年我国政府实施稳健的货币政策，紧缩信贷规模，对房地产企业贷款进行限制。据央行最新公布数据显示，截止到2011年9月末，房地产贷款余额为10.5万亿，同比增长14.6%，增速比6月末低2.3个百分点。其中，个人住房贷款余额为6.4万亿，同比增长16.2%，增速比6月末低1.3个百分点，连续17个月下滑；房产开发贷款余额为2.6万亿，同比增长14.9%，增速较6月末低3.5个百分点，连续3个月同比下降；地产开发贷款余额为0.7887万亿，同比增速为-4.8%，比6月末低5.3个百分点。银行对房地产企业的支持力度不断减弱。 （三）政策不放松，房地产企业通过资本市场融资的途径依然不畅。2010年4月份，新“国十条”发布，明确要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开工项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。据最新数据显示，2009年房地产行业通过资本市场融资规模达1214亿，2010年该数据仅为156亿，2011年1-11月份为306亿，表明房地产企业受监管政策限制，2010、2011年通过资本市场融资规模出现大幅下降，并且这种状况目前没有看到政策有放松的迹象，意味着在未来一段时间内房地产企业通过资本市场融资的渠道依然不畅。房地产企业通过资本市场融资的路径受限。 （四）信托融资受阻，房地产融资环境进一步恶化。面对房地产信托规模的迅速膨胀，今年7月份，银监会对房地产信托业务进行“窗口指导”。目前已有多家信托公司暂停了房地产信托业务。房地产企业通过房地产信托融资的渠道受到限制。据最新数据显示，2011年第3季度新增房地产信托资金1188亿，较2季度少增130亿，环比下降10个百分点。房地产市场通过信托融资渠道受阻，融资环境进一步恶化。 主题词：效果明显