10第十章  行业检查方法.doc

第十章 行业检查方法 本章共分十五节，分别介绍房地产开发业、交通运输业等十五个行业的检查方法。每节分为两部分，第一部分介绍行业经营和核算特点，第二部分介绍行业常见涉税问题和主要检查方法。 第一节 房地产开发业检查方法 一、房地产开发业经营和核算特点 （一）房地产开发业简述 房地产开发，是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，其中商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。 （二）房地产开发业经营特点 房地产开发业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。 1.项目审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。 2.经营方式多样性。房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。 3.开发产品固定性。开发企业品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。 4.开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。 5.资金运作密集性。主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。 （三）房地产开发业管理体系 1.内部组织管理体系 一般房地产开发企业内部组织管理体系见图10－1－1。 图10－1－1 一般房地产开发企业内部组织管理体系 2.外部监督管理体系 房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。 ——土地管理部门。负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。 ——发改委。负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。 ——拆迁管理部门（拆迁办公室）。负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。 ——规划部门。负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。 ——建设主管部门。负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。 ——建筑工程质量监督部门。负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的《工程竣工验收备案表》，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。 ——房产管理部门。负责审查商品房预售方案，核发《商品房预售许可证》；负责对房屋建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记以及分户产权登记。从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易、预售许可证发放信息。 3.中介机构 房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和审计师（会计师）事务所。 ——工程监理公司。主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系。其在工程监理过程中形成的《监理日记》、《监理月报》、《监理工作总结》等资料，对审核房地产开发成本的真实性具有重要参考价值。 ——审计师（会计师）事务所。负责对预（决）算报告进行审计，出具审计报告。审计报告是编制决算的依据，对审核预决算差异的真实性具有重要参考价值。 （四）房地产开发业务流程 房地产开发企业开发过程主要包括开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段。 1.开工准备期。通过招标、拍卖、挂牌获得土地的使用权，取得发改委