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数十年商业地产经验之凝结运营天下 广州精都集团老总数十年经验凝结之商业地产“运营天下” 一、商业地产之卫国模式 1、商业地产之开发模式 卫国控股集团商业地产开发模式主要依托15家国际策略联盟、15家国际商会组织的庞大资源和10余年本人对毛泽东军事思想、孙子兵法、三国文化和沃尔玛、通用、埃索、可口可乐、麦当劳、花 旗银行、日本九大商社的经营之道以及保险、期货的运作模式同戴尔卡内基的成功学研究和总结， 结合自身丰富的经历和对商业地产项目运营、企业领域的实战经验， 融会贯通、提练升华；历时 五年与50余家主要的零售企业和品牌商家签订了战略合作协议，其中有12家是跨国零售企业，8家是世界500强企业，30余家各产业主力品牌商户。 在开发操作程序上注重以下四点： ■第一是共同选址。先和零售企业、品牌合作商户讨论后再找地，制定初步的方案，并谈妥租金，将中国的城市划分三等，每一等城市的租金是多少，然后签订合同，交纳保证金。 ■第二是准确定位。做好项目定位、客户定位、租售比例等。卫国多年来的经验是，商业地产最好以租为主，严格地说就是只租不售。 ■第三是定规模。规模多大合适，不是越大越好，也不是越小越好。比如建设10万平方米，每平方米收50元，20万平方米每平方米收20元，那就不如建两个10万平方米的，中国面临的问题是求大 求全。　 ■第四是招商在前。主力店一般有二三个就好，还要注意次主力店的招商。卫国的主力店有15家，次主力店有10余家，其他品牌商户就更多，基本上在招商方面不存在太大问题。 2、商业地产之融资模式 通过10余个商业项目的运作与经验，卫国已逐步形成自己独特的两套融资模式： ■大型商业项目融资模式： 一是看中地块之后，我们会进行前期详细的研究，并根据项目的实际情况选择合适的战略合作伙伴，在成立项目公司之后我们会与主力店商户，次主力店商户及品牌商户进行依次谈判签约，交纳 保证金，这是我们在项目开发之前强有力的融资渠道之一。 第二条融资渠道是我们会根据项目的实际需要与否，决定是否与海外房产信托基金合作开发。 第三条融资渠道是商铺按揭或抵押套现，将自己的资金或项目抵押贷款，套现进行经营的周转或开发新项目。 第四条融资渠道是商业抵押贷款和定期抵押贷款。这是提供给房地产项目的，区别在于还款方式有区别，比如先还利息，有宽限期后，开始还本金，这样可以减低还款压力。 第五条融资渠道是建筑贷款和开发贷款。这是新推行的模式。产权方面，目前外资银行对于长期的贷款需要物业的产权证，但是建筑贷款 只需要初级证就可以。 在房地产公司与信托公司结合问题上，首要是“安全性”，拿出什么作为担保，让投资者感觉安全，信托公司是稳健的，安全是第一位的。其次是“收益性”，项目的可行性、发展空间、市场前景等， 都关系到项目的盈利性。最后是“流动性”，这完美地体现了金融产品的特点。买卖是双方自愿的，投资者可以获得多少盈利，关系到融资是否成功。 ■特大型商业项目融资模式： 针对特大型商业项目的融资，除采用上述融资渠道外，我们会进一步视项目的实际情况采取特殊渠道的融资模式，具体操作为： 第一步是我们首先在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司Ｂ，然后通过我们卫国控股集团下属公司Ａ控制上市公司Ｂ。当找到合适的开发项目时，在地产开发企业的控制下，Ａ与Ｂ共同出资 成立地产项目公司Ｃ。 项目启动初期由上市公司承担大部分成本及风险。一般的方法是，在项目启动之初，上市公司Ｂ持有Ｃ的绝大部分股权；Ａ仅占小股。 接下来，公司Ｃ预付土地出让金、获得四证（国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），成立房地产项目开发公司Ｄ。 按照２００３年央行出台的１２１号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司Ｃ预付的土地出让金通常来 自于银行的贷款，由上市公司提供担保。而通常只需先期投入总投资额的３０％，即可启动项目，滚动发展。其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的１０％－３０％。 在预付了土地出让金，取得四证后，公司Ｄ即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司Ｃ或上市公司提供担保。 同时，建筑施工企业进入并垫资施工费用，而垫资施工往往是建筑施工企业中标的主要条件。其中，建筑安装企业垫资数量视施工进度而异，一般，在项目完成时，垫资数量可能占到建筑安装成 本的５０％。由于上市公司对Ｃ公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。而这部分风险其实又由银行来承担。 第二步，回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原政策规定，必须在住宅主体结构封顶、高层完成２／３后才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚 兴建甚至在规划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等（但会计上这部分收入并不能