房地产开发商的企业转型市场化专业化客户化提升三条管理线.ppt

开发商的考核体系可以由二个部分组成： 1、项目/年度绩效考核：项目年度经营管理目标 2、月度计划考核：日常业绩 年度绩效考核制度: 财务 客户 流程 学习 项目/年度绩效考核系统参考平衡计分卡的方法，以公司年度经营管理目标为考核点，将其落实到各部门工作中。考核结果与年终奖金挂钩 年度绩效考核指标: 月度计划考核制度： 月度计划考核是为了保障计划的实现，对部门及员工的工作计划完成情况进行月度考核，考核结果与季度绩效工资挂钩。 月度计划考核的三个建议： 1、考核指标量化 2、零和原则 3、多元主体考核 月度计划考核： 需要强调的：绩效考核只有公平的规则，没有通用的道理。因此，绩效考核的推行或者靠良好的考核文化氛围推行，或者靠强势的管理推行。 项目论证 项目策划 设计管理 物业前期介入、 物业服务、客户资源开发 物业移交 核心流程 产品定位、营销策划、 销售管理 作为开发商，我们可以充分整合社会专业资源，将每个阶段都分包出去。但是，我们必须了解每个阶段自己要什么，怎样才能得到自己要的东西，也就是说，我们必须学会管理分包商。 第二讲：操作流程专业化——项目效益 工程管理 区域经济分析 项目初步判断 信息归档 初步成本分析 初步设计分析 项目调研 项目初步谈判 土地信息分析 no 初步操作判断 项目立项 可行性研究 参加招投标 可行性报告评审 信息归档 初步经济测算 初步项目报告评估 no 市场调查 政策分析 产品定位 成本测算 营销分析 经济测算 项目合作谈判 信息归档 签订土地合同 no 土地投 资经济 测算 税务筹划 项目论证 项目发展策略 产品建议书 总体成本控制目标 产品研究 初步产品建议 项目开发计划主要节点 项目开发工作指导书 项目经营计划指导书 工程、成本、营销、物业等专业配合 项目概况分析 区域规划分析 区域市场分析 客户定位 政策法律环境分析 项目主题定位 赢利模式确定 价格定位 差异化竞争策略 案例: 一个 项目的 定位 分包管理 案例: 项目策划 规划方案设计任务书: 委托设计单位 景观设计委托 规划方案报建图 施工图设计任务书 规划方案设计 专家评审、方案优化 销售包装设计流程 施工图设计委托 初步设计 施工图设计 景观方案设计任务书 实施方案评审 包装方案评审、确认 施工图提交 设计方案评审、确认 施工图评审 景观施工图设计任务书 景观施工图评审 景观施工图提交 销售包装设计委托 销售包装方案提交 设计基础资料收集 产品建议书 委托 概念设计: 分包管理 案例： 设 计 管 理 工程管理指导书 工程物业移交 质量记录管理 技术管理 进度管理 监理单位管理 文明施工管理 质量管理 成本管理 成本控制指导书 施工准备管理 工程验收管理 分包管理 案例 工程采购招投标 工 程 管 理 公司经营计划 销售计划 营销推广方案 销售手册、楼书等 销售人员培训 一站式销售服务. 制定营销方案 销售变更管理 开盘 卖场、样板房装修 销售道具准备 成本计划 项目开发计划 客户积累 强销期 尾盘 促销 售后服务 营 销 管 理 确定营销方案流程 分析产品 分析客户 分析竞争对手 提炼主题 推广计划 客户积累计划 各阶段营 销费用计划 各阶段推 出单位均价 各阶段 推出单位 确定阶段及相 应的推广方案 广告公司确定 价格政策 广告创意 VI设计、 销售包装 卖点组合 楼盘名称 开盘计划 营销策划分包管理 销售代理分包管理 房款结算、收取产权证费用 审核合同总价、填写房屋交接书、交接产权证办理资料 交验入住通知书、购房合同书、交款收据及身份证、图章；发放业主生活手册、装修须知、装修申请表、业主情况登记表等相关文件； 在《房屋维修通知单》上填写返修项目 验收合格，领取钥匙 验房、抄水电表，填写《房屋验收文表》双方确认 交清所有入住费用 签收《入住文表签收单》，签署《公共契约》 再次验收，请业主在《房屋维修通知单》上签字 总结、资料存档 现场接待、手续引导 不合格 寄发入住通知书 入住准备计划 入住准备资料 入住准备表格 客户 验房 质量 标准 物业移交 物业管理可行性分析 物业管理委托合同签订 物业管理费用测算 物业管理方案策划