昆明海伦堡项目前期调研报告.docVIP

昆明洋房市场调研报告 市场研究部 2009/8/3 目录 第一章 宏观背景分析 3 一、经济环境分析 3 二、政策环境分析 8 三、投资环境分析 13 四、市场环境分析 15 五、城市发展规划 21 第二章 昆明房地产市场 24 一、当前市场概述 24 二、土地市场分析 25 三、住宅市场分析 27 第三章 抽样楼盘分析 37 一、金色俊园 37 二、银海领域 41 三、城市理想 46 四、滇池卫城 尚层 50 五、东骧神骏 53 六、华都B区 56 七、新亚洲体育城 58 八、银海畅园 60 九、溪麓南郡 62 十、SOHO俊园 65 抽样楼盘分析 67 典型案例分析——世纪城 69 第四章 消费者需求分析 77 洋房消费者问卷调查 77 第五章 调研结论 90 第六章 项目分析 92 一、用地环境分析 92 二、项目价值分析 93 三、项目SWOT分析 93 第七章、项目定位建议 95 一、客群定位 95 二、产品定位 95 三、价格定位 96 四、项目定位 96 附件：昆明市近三个月典型成交案例 97  第一章 宏观背景分析 一、经济环境分析 1、上半年昆明GDP增幅高于全国 数据来源：昆明市统计局 据昆明市统计局最新数据显示，上半年全市生产总值（GDP）770.16亿元，同比增长8.8%，增幅高于全国平均水平1.7个百分点。昆明市抓住工业突破、园区建设和招商引资等关键环节，积极应对挑战，使得上半年全市国民经济平稳运行，全市经济呈现投资大幅增长、消费增长较快的特点。 从历年GDP增长来看，昆明市经济增长有一定的波动，2004年的增长率为17.76%，2005年降为11%，2006年为13%，2007年为15.84%，2008年又回落到12%，至今年上半年，增速为8.8%；从2003-2008年整体走势来看，GDP增速呈现M型趋势，但受全球经济下滑和中国经济增速放缓的影响，2009年1-6月虽然增速仍然达到了8.80%，高于全国的平均水平，但较2008年有了较大下降， GDP增长速度继续放慢。 从总量上看，GDP总值从2003年的812亿，增长到2007年的1393.69亿元，到2008年，GDP已经为1605.36亿元，昆明GDP增速已连续5年保持在两位数，且昆增长速度超过全国平均水平，说明全市的社会经济发展处于快速发展期间。 延续2008年的趋势，投资与消费两大“引擎”依然是昆明2009年“保增长”的主要动力，但在全国乃至全球经济放缓的大形势下，保持全年经济较快发展的压力仍然较大。  2、上半年固定资产投资同比增长123.2% 城镇固定资产投资成为拉动今年上半年昆明市GDP增长的最大“功臣”，占全市GDP总数的7成以上。据统计，全市城镇固定资产投资完成542.48亿元，同比增长123.2%。其中，第一产业、第二产业、第三产业分别完成投资5.83亿元、110.33亿元、426.32亿元，分别增长439.9%、89.0 %、132.2%。仅从房地产业开看，昆明上半年房地产开发投资完成173.74亿元，同比增长88.4%。 数据来源：昆明市统计局 自2003—2008年以来，全市固定资产投资年均增长速度为23.83%。从地铁、轻轨等城市道路改造到高速公路、农村公路的修建；从城中村改造到城市景观绿化、美化；从老项目的推进到新项目的落地。昆明市迎来了历史上高速发展的“黄金期”，固定资产投资规模不断增大。 3、消费品市场保持快速增长 数据来源：昆明市统计局 2003—2008，昆明社会消费品零售总额年均增长16.38%； 2009年1-6月全市实现社会消费品零售总额377.78亿元，同比增长24.8%。 虽然城市市场消费增幅快于农村，但城乡二元化经济发展差距逐步缩短。城市市场实现消费品零售额329.80亿元，同比增长25.2%；农村市场实现47.98亿元，增长22.4%。　　从趋势上看，昆明市社会消费品零售总额连续6年保持在2位数，从05年开始社会消费品零售总额增速加快，呈逐年上升趋势，09年1-6月，增速更是达到了24.8%，可见昆明消费市场景气度上升，居民消费水平有了很大的提高。 4、城镇居民可支配收入保持较快增长 数据来源：昆明市统计局 2003—2008昆明人均可支配收入年均增长为12.61%。 由于积极采取拉动内需政策效果，上半年居民收入依然有较快的增长。2009年1-6月，昆明全市城镇居民人均可支配收入8081.29元，比去年同期增长19.1%，扣除物价因素，实际增长18.5%。 近年来，昆明市人均可支配收入呈比较平稳的增长。2006年昆明城镇居民人均可支配收入首次突破万元，达到了10766元。城乡居民收入的快速增长，有效激活了消费市场，这标志着昆明消费品市场规模