房屋登记官考试培训课件协助执行.ppt

协助执行 协助执行相关知识 查封登记： 查封登记，是指房屋登记机构依据人民法院送达的协助执行通知书、裁定书等法律文书，依照法定程序作出的限制不动产权属变动的登记。 房屋登记机构对查封房屋的登记审查义务 根据三院部法发(2004)5号文第五条的规定：人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。 查封的效力 根据三院部法发(2004)5号文第22条第1款的规定：国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。 房屋登记机构办理有查封限制房屋处分相应登记的法律责任 根据三院部法发(2004)5号文第22条第2款的规定：国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。 预查封登记 预查封登记，是指人民法院对可能属于被执行人，被执行人尚未进行土地房屋登记，取得相关权属的土地和房屋的查封登记。 预查封的情形 根据三院部法发(2004)5号文第15条的规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； 　　（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 商品房合同登记备案与预告登记有何不同？ ①性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房合同登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。 ②功能不同。预告登记的目的是为了保障债权人将来能够实现物权；商品房合同登记备案制度不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场制度的功能。 ③有无强制性上不同。除法律、法规另有规定外，预告登记原则上必须由双方共同申请，纯属民事法律范畴。商品房合同登记备案是针对房地产开发企业的强制性制度。只要房地产开发企业与承购人签订了商品房预售合同，开发企业就应当自合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房合同登记备案手续，具有行政管理色彩。 ④适用范围不同。预告登记适用于所有的不动产；商品房合同备案只适用于商品房销售活动中 商品房预售合同登记备案与预告登记的关系 根据《房屋登记办法》第70条的规定,已登记备案的商品房预售合同为预购商品房预告登记的必要文件。因此，申请预告商品房预告登记必须要先经商品房预售合同登记备案。 预查封标的与预告登记房屋的法律关系 根据三院部法发法发(2004)5号文第16条的规定：“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记”，预告登记房屋转为本登记后，预查封转为正式查封。 预查封与查封转化程序性规定 根据三院部法发(2004)5号文第16条的规定土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算 轮候查封登记的概念及适用情形 根据三院部法发(2004)5号文第19条，轮候查封登记是两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封时，登记机构未首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。 轮候查封的查封顺位 根据三院部法发(2004)5号文第20条的规定，轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。 轮候查封的效力 根据三院部法发(2004)5号文第20条的规定，查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。 轮候查封时限性规定 三院部法发法发(2004)5号文没有对轮候查封的期限问题直接进行规定，仅规定了“…‥查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封”。据此，可以理解为：轮候查封不是查封，否则就毋须“转为查封”因此，只有在轮候查封自动转为查封时，才开始计算查封的期限。 续查封 根据三院部法发(2004)5号文第11条的规定，人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应