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中国保障房建设对房价走势作用 　　摘要：近年来房地产价格迅速攀升呈现“非理性繁荣”之态，低等收入家庭的住房问题亟待解决，保障性住房的扩张建设有效缓和了住房矛盾，然而保障房的规模化涌入在一定程度上对商品房的供给和需求起到了抑制作用，供需曲线的同向位移对实际房价有何影响值得探讨。文章引入行为经济学塑造新的分析思路，对保障房建设和商品房房价近年数据进行相关性检验，在供求学说和前景理论的基础上综合消费者行为研究人们在购房中出现的代表性推断、锚定心理、损失厌恶、羊群效应、过度自信等现象，从而解释和推断出保障房建设对房价具有重要的抑制作用。 关键词：保障房建设；房价；房价的行为经济学；抑制效应 一、引言 为了缓解低收入家庭的安居问题，国家采取了根据相应建造标准建设廉租房、经济适用房及公租房为主的保障性住房政策。官方数据显示，2013年中国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。2014年的保障房建设计划目标为新开工600万套以上，基本建成480万套以上。我国住建部计划“十二五”期间（包括之前）共建设3600万套，约能解决1亿人左右的城市人口住房问题。房产在人们的财产中占有非常重大的比例，房屋的消费量占我国居民总消费量的10%以上，如此庞大数量的保障房涌入市场必定对房价产生重大影响。由于人们的认知、信息以及预期的不同，个人在购买房产中常伴有理性与非理性的因素，观望、跟风等行为屡屡出现，有较大程度受心理因素的干扰。因而除了从传统经济学角度分析之外还需要以行为经济学原理进行探索，结合供求理论，从消费心理角度分析保障房建设对房价的影响。我国近期的房地产价格剧烈变动不能完全归因于经济的表现，而是国际经济大环境和国内房地产政策力量的综合影响，更多的是房地产市场环境给大家造成的心理判断，所以从行为经济学的角度入手很可能是一种有效的方法。 二、行为经济学的基本理论 行为经济学的理论基础――前景理论（Daniel KhanemanAmos Tversky，1979）指出在人们面临条件相当的损失前景时更加倾向于冒险赌博（风险偏好），而面临条件相当的盈利前景时更倾向于实现确定性盈利（风险规避），同样的参照点人们对损失的敏感度大于对利得的敏感度。在此基础上不少经济学家对个人选择行为做了进一步延伸。KhanemanTversky（1982）证实了代表性经验推断理论，提出当人们进行量化决策时其决策往往受建议的影响，而在进行判断时则常常过于看重那些显著的、难忘的证据，甚至从中得出歪曲认识，行为学家将人们在判断中存在的受建议影响的现象称为“锚定心理”。Meir StatmanHersh Shefrin（1985）通过对股票市场上投资者的行为的观察指出在处置资产时，当投资者处于盈利状态时是风险回避者，而处于亏损状态时是风险偏好者，这就是所谓的处置效应。同时他们指出人们通常对于在投资判断和决策上由于个人局限、信息不全等原因导致判断失误致使自身利益损失感到非常害怕和痛苦，并采取各种可能的行为避免失误，这会导致一些非理性行为的发生。这种损失厌恶同时印证了前景理论中人们对待得失的敏感差异理论。GrifinTversky（1992）发现人们面对较难问题时倾向于过度自信，Daniel et.al（1998）指出成功者容易把成功归因于自我知识的完整性和个人能力的突出性，这种自我归因偏差会使成功者过度自信，以自己的意愿代替实际客观事物发展的规律。羊群效应则是指人们经常受到多数人影响而跟从大众的思想或行为，也被称为“从众效应”，羊群效应是诉诸群众谬误的基础。 三、保障房与商品房房价关系的历年数据统计分析 从供给角度来看，保障性住房的建设挤占了部分商品房建设用地，保障房大量出现在市场上降低了开发商建设商品性住房的预期收益和预期购买数量，所以同期开发商相比商品房更加倾向于开发较多的保障性住房，这一投资倾向作用力降低了商品房的建设数量。从需求角度来看，保障性住房使得一部分满足保障性住房条件的购房者不再考虑购买商品住房，而选择购买价格较为便宜的保障性住房，从而导致商品房需求量下降。商品性住房的供给和需求同时下降导致供需曲线同时向左移动，这样只能确定均衡数量的减少却不能确定对价格的影响，到底价格是上升还是下降取决于供给和需求对于保障性住房的敏感性。保障房建设与商品房房价是否存在相关关系需要对历年实际数据进行相关分析，我们搜集到1998～2010年的经济适用房（由于廉租房等其他保障房数据不完整难以统计，所以以经济适用房的数据为主）和商品房房价的几组相关数据，并对数据的运算得出经济适用房年竣工套数占房屋年竣工总套数的比例以及商品房销售价格的年增长率，如表1所示。 基于以上信息对经济适用房竣工套数所占比例和商品房销售价格年增长率进行回归分