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城镇化进程中农村宅基地退出机制的构建 　　摘 要：城镇化进程促进了农村人口向城镇的转移，但也加剧了城镇发展中的土地紧张形势。农村宅基地的退出，对于保障物权、减少纠纷、促进农村发展与城乡融合具有主要意义。我国建国后经过探索和改革，已在宅基地管理方面建立了相关法律和制度，但尚不够健全且贯彻落实不够彻底。农村宅基地的退出，需要强化权属确认机制、建立退出审核机制、健全运行监督机制和完善权益保障机制。 　　关键词：城镇化进程；农村宅基地；退出机制 　　在加速推进城镇化建设进程中，随着农村人口向城镇的转移，城镇建设发展用地紧张的问题更加突出。我国农村集体建设用地资源十分丰富，集体建设用地中很大一部分为宅基地，而农村宅基地利用中存在的缺乏规划、大量闲置和买卖纠纷等问题也同样突出。如何构建农村宅基地退出机制，提高农村土地的利用效率和保障农民的合法权益，促进粗放利用的农村宅基地有序退出，成为各级地方政府盘活农地资源、统筹城乡土地资源的主要内容，也是当前农村发展中的焦点。 　　一、城镇化进程中农村宅基地退出的意义 　　作为农业大国，土地问题一直是农民生活和农村发展的基础。农村宅基地在保障农民基本生存权利、确保农村社会稳定方面发挥了积极作用。在城镇化进程不断加速的背景下，农村宅基地的退出适应了经济社会发展的客观趋势和要求。 　　（一）保障物权权能 　　在法律意义上讲，物权具有四个方面的基本权能，即包括占有、使用、收益和处分。我国目前的法律已经认可了宅基地使用权人享有前三项基本权利，而处分权能却一直存在争议。但在实质上讲，处分权不仅是针对所有权，使用权本身也可以处分。为此，宅基地使用权作为宅基地上的私权，也是可以流转的。如果法律禁止宅基地使用权的流转，显然是对物权处分权能的一种否定。允许宅基地使用权流转，能够有效实现宅基地资源的充分利用。所以，农村宅基地的退出不仅是对法律意义上的物权权能的一种反映，也是农民能够自主处置宅基地资源的一种有效形式，还是在市场经济条件下保障农民自身合法权益的一种重要途径。 　　（二）解决流转纠纷 　　按照我国当前的相关法律规定，农村房屋没有国家相关部门颁发的国有土地使用权证，是不允许进行买卖的。但是当前我国很多地区“小产权房”销售的异常火爆，在很大程度上证明了农村宅基地流转所存在的巨大市场价值。而实践中，很多地方销售出去的“小产权房”因为产权方面的问题，经常发生一些摩擦和纠纷。导致这类问题的主要原因，在于我国当前法律的相关规定与居民的实际社会需求之间存在着较大的落差。为此，农村宅基地的退出是满足市场现实需求、解决产权归属不清和化解流转矛盾的客观要求。农村宅基地退出之后，可以实现退出土地的集体化所有，在此基础上有效实现农村土地资源的集约和节约利用。 　　（三）促进经济发展 　　长期以来的城乡二元格局，造成城乡发展的不均衡，尤其是农村发展的迟缓和落后。在城乡一体化进程中，切实提高农民收入和促进农村经济发展是解决“三农”问题的关键所在，但目前相对于城镇区域普遍存在的多元化产业而言，单纯依靠农业生产很难实现农民的致富。于是很多农民开始从事非农产业的经营，但是资金短缺成为他们经营过程中所面临的最大难题。而我国目前的法律规定宅基地使用权不能作为担保，就造成农民无法使用宅基地为凭借而从金融机构获得贷款进而解决经营资金不足的问题，降低了农村从事非农产业经营的积极性、制约了农村经济的快速发展。农村宅基地退出是当前农村地区经济发展的客观需要。 　　（四）推动城乡融合 　　城乡一体化进程的发展，目的是要促进城市和农村资源的集约化利用和统筹发展，实现城市和农村的相互融合与共同繁荣。随着我国经济体制改革的推进和城镇化的发展，农村大量的人口转移到城市工作和生活，甚至在城市里安家落户，从而使得农村空闲的宅基地变为潜在的市场供给。与此同时，城市的住房制度和房价上涨进一步促进了宅基地使用权的流转。数量众多的进城定居的农民居民先后在城市买房安居，而其农村的房屋很少使用甚至完全废弃。如果禁止农村宅基地使用权的流转，将导致农村宅基地的大量闲置，并造成资源的浪费。为此，农村宅基地退出是盘活农村闲置土地资源、保障城乡一体化进程稳步推进的基础。 　　二、当前农村宅基地管理制度的内容与实施 　　建国以来，我国宅基地管理制度经过了私人所有、集体所有、有偿使用和使用权转移等不同阶段，终于形成了我国当前的宅基地管理制度。分析当前宅基地管理制度的构成与实施，对于开展制度创新、构建宅基地退出机制具有重要意义。 　　（一）当前农村宅基地管理制度的内容 　　一是坚持集体所有，允许个人使用。根据现行的相关法律规定，宅基地的所有权归农民集体所有，但由农民个人进行使用。宅基地的“集体所有”往往由村级组织加以实施和落实，但是“个人使用”却在很多地方存在不同的