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华明镇宅基地换房中问题和对策研究摘要：宅基地换房是破解城镇化建设中土地与资金双重约束难题的有效途径，是华明镇推进城市化进程的关键之举。本文通过总结华明镇宅基地换房工作中存在的问题，并通过对问题深入剖析，找出问题症结，提出切实可行的解决对策，从而对华明镇未来发展指明方向，并对天津其他近郊区县开展宅基地换房提供有益参考。 关键词：华明镇 宅基地换房 对策 1 “宅基地换房”的含义 “宅基地换房”是指在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，通过对农民宅基地的整理，高标准建设一批现代化、有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。农民以其宅基地，按规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住，原有的宅基地由村民委员会组织农民复耕后，实现复耕占补平衡。新的小城镇除了农民住宅区外，还规划出一快可供市场开发出让的土地，用土地出让收入平衡小城镇建设资金。通过“宅基地换房”形式，可以破解城镇化建设中土地和资金双重约束的难题。 2 华明镇宅基地换房情况 华明镇位于天津市东丽区，是天津市首批宅基地换房试点项目。该项目南依空港物流加工区，北靠北环铁路，东临东丽湖旅游度假区，西接华明经济功能区，距离天津市中心10公里，天津港30公里，滨海国际机场3公里，具有优越的地理位置。华明镇共有宅基地12071亩，原户均宅基地0.8亩，建设新镇只需新占耕地8427亩，尚有大量土地节余，完全可以实现耕地占补平衡。 具体来说，华明镇“宅基地换房”是由国土资源部率先安排6402亩周转用地，然后由东丽区政府牵头，由区建委成立天津滨丽公司，负责征地、融资、建设，政府负责制定政策、做群众工作，企业向银行贷款融资，房子建好之后，农民按相应的标准以宅基地置换城镇商品房，力争做到“政府不拨钱、企业不亏钱、农民不出钱”。 宏观来说，“宅基地换房”做法解决了两大矛盾――土地占用矛盾与资金困难矛盾，实现了两大平衡――耕地占补平衡、城镇建设与百姓利益的平衡。从微观来看，“宅基地换房”政策给当地农民带来了实实在在的实惠： 一是房屋性质改变：原来的农房为小产权房，而置换之后的房子是按经济适用房标准建设的，5年之后可以上市，农民获得的房子是拥有产权证的商品房。 二是财产增值：原来50平方米的农房价值不足10万，而置换之后的90平方米房子，价值30-50万，房屋明显增值。 三是享受城镇生活实惠。农民换房后，住进了统一规划的城镇，可以享受便利的城镇公共设施，农民转变为社区居民。 3 宅基地换房工作中的难题 3.1 村民生活成本提高 传统的农民生活方式很大程度上依赖于自给自足方式，粮食、蔬菜、肉蛋一般都能够依靠种地或养殖得到，日用品也可以通过出售富余蔬菜取得，日常生活开支较小。迁入城镇新区以后，水、电、煤气、供热、物业等费用支出提高了他们的生活成本。特别是对于那些低收入家庭和农村“五保户”，生活压力较大。 3.2 村民就业困难，收入下降村民在换房前主要以农业收入为主，经济来源较单一。换房后，由于耕地离居住区较远，交通不方便，村民就把耕地租了出去；由于受文化素质、技能水平等条件制约，村民在空港物流加工区、华明工业园区等企业很难找到满意的工作，而对政府安排的保安、物业也不愿意做，这样导致其就业困难，收入普遍降低。 3.3 村民思想观念仍然落后 农村城市化导致农民生活方式的急剧改变，但是要从“农民”变成真正意义上的“市民”，农民的思想观念还需要尽快转变，逐步与城市文明相融合。一是农民的政治素质有待提高。现阶段，由于广播、电视、网络的普及，农民的政治素质、法制意识有了很大提高，但是从整体上看，农民的政治素养仍然不高，他们对国家的方针政策只是被动的接受，不能进行深入的理解，对农村城市化这一国家经济发展政策认识也不深，往往不能主动地适应从农村走向城市的历史潮流，甚至还会产生抵触情绪，给农村城市化的推进设置障碍。二是不良习惯亟待改变。不少农民有着严重的封建迷信思想和赌博陋习，搬入新社区后，他们依然搞迷信活动、聚众赌博，扰乱社会治安秩序。三是价值观念亟待转变。一些根深蒂固的价值观无法在短期改变，特别是物业费、取暖费缴纳问题，村民迁入新居后依然抱有免费享受物业服务的思想，加上农民失地后就业困难、经济收入减少等因素，物业、取暖等收费率较低。 3.4 建新不拆旧 有些村民在签署置换协议后，看到新房已经盖成，迟迟不选房，以不搬迁为要挟让政府提高置换标准。建新不拆旧不仅导致宅基地总量大幅度提高，而且旧的村庄成为外来贫困人口的集散地，村容村貌脏、乱、差，也给社会安全带来隐患。 4 解决措施 4.1 政府财政补贴 为解决好还迁村民的住房问题，华明街党委实施多