桥头项目拟销售执行方案.ppt

桥头项目拟销售执行方案 项目推广期：7月1日-7月31日 开工典礼活动的各类物料； 单页、围墙包装、售楼包装、吊旗、展板等全部到位； 小礼品制作，分两种级别进行发放； 物料配合： 盛大开工典礼。 局部道路施工火热进行。 工程配合： 项目的操作策略 2011年3月10日 目 录 第一部分、桥头项目面临什么样的市场状况 第二部分、桥头项目是什么样的产品 第三部分、桥头整体营销策划执行方案 桥头板块 西街板块 东街板块 第一部分 桥头项目面临什么样的市场状况 目前，潘三市场主要分为三个板块：桥头板块、东街板块、西街板块，图例如下： 潘三市场状况 桥头板块靠近潘三矿区， 周边有潘三矿区家属楼、 潘三车站和潘三商厦，为 整个潘三区域对外的主交 通口，自然人流较旺盛， 商业配套较完整； 区域市场概况 潘三市场状况 东街板块配有菜市街， 每日上午人流旺盛， 带动东街商业氛围； 西街板块周边主要分布潘三矿 生活区，配有西菜市街和潘三 六小，过往人流较好，但商业 氛围较淡薄。 潘三市场状况 桥头板块 西街板块 东街板块 第一部分 桥头项目面临什么样的市场状况 潘三市场主要分为三个板块：桥头板块、东街板块、西街板块。 西街板块——沿街道道路两侧，商业氛围主要集中在西街菜市街和潘三六小附近； 物业：两侧排屋为主； 产品：档次不高，属于传统乡镇物业； 价格：2600-2800； 客群：原有生意人、周边乡镇上城居民为主。 东街板块——沿街道道路两侧，人流旺盛，商业氛围比较浓厚； 物业：两侧排屋为主； 产品：档次不高，属于传统乡镇物业； 价格：2700-2900； 客群：周边居民、乡镇上城居民为主。 东街板块与西街板块之间，街道道路两侧，空置大量排屋门面房。 桥头板块——周边有潘三车站和潘三商厦，为整个潘三区域对外的主交通口，自然人流较旺盛，商业配套较完整。 物业：潘三矿家属楼五层物业，潘三车站项目3-4层商住物业； 产品：档次不高，属于传统乡镇物业； 价格：2800-3000； 客群：周边生意人、居民、乡镇上城居民为主。 18.4万元 22.5万元 22．1万元 17.5万元 19万元 总价 71㎡ 85㎡ 85㎡ 76㎡ 95㎡ 面积 2600元/㎡ 3000元/㎡ 2700元/㎡ 2300元/㎡ 2000元/㎡ 单价 潘三西区新街 潘三车站商贸街 潘三新街口 （东街） 芦集佳益米业综合楼 芦集农贸大市场 项目 区域市场楼盘价格分析 潘三市场状况 区域市场楼盘销售情况分析 30多套 20套 60套 36套 30套 销售量 130多套 60套左右 170套 36套 60套 推出量 潘三西区新街 潘三车站商贸街 潘三新街口 （东街） 芦集佳益米业综合楼 芦集农贸大市场 项目 潘三市场状况 单页：是本区房地产项目的主要宣传方式。 条幅：分布在繁华的内街及项目所在区域的街道上。 路旗：形象道路较少，仅东街的潘三新街口项目在西街道路上使用过。 户外：本区楼盘户外广告较少，客户认知度不强。 短信：在本区房地产项目暂无此种宣传方式。 电视视字幕：在本区房地产项目暂无此种宣传方式。 ——营销方法比较简单，尚停留在比较初级的阶段。 潘三市场状况 区域市场楼盘营销水平分析 客户认知度不高，大多数楼盘在经过简单的前期宣传，直接进入强销期，在无开盘状况下亦将房子定掉60-70%。 销售特点：无开盘形式，认筹时期便可锁定房号； 区域化不明显，价格主要集中在2600-3000，各区差异不大，各区客户消费差异化不明显； 潘三市场状况 区域市场楼盘推广形式分析 潘三市场状况 建筑规模普遍较小，高品质大盘缺位，产品同质化比较严重； 城市格局尚未拉开，区域化产品差异不大，客户消费差异不明显； 客户多以区域内原有土地置换户及周边乡镇上城生意人、小投资户等为主； 整个市场产品定位包装、营销水平不高，处于房地产市场初级阶段，亟待升级。 区域市场小结 1、项目认知 2、项目SWTO分析 第二部分 桥头项目是什么样的产品 项目认知 潘三矿生活区 项目价值的认知，决定了项目发展的方向， 认识潘三桥头项目，既要从城市层面看所属区域的属性，又要从项目开发条件层面看项目价值 首先从城市层面看区域在城市发展中的地位...... 项目认知 本地块 项目所属区域地位 城镇区位位置：项目位于潘三城镇街道东侧，目前现状为幼儿园、商店，地表平整，仅靠潘三车站和菜市街；潘三矿家属楼近在咫尺； 物业分析：项目属住宅物业，临路建筑物一二层为商业，在城镇交通功能的基础上承载新型商业功能。项目紧邻道路和原有建筑，有自然人流、车流，有利于打造新型多功能式的情景式街道。 交通分析：紧邻潘三车站，112路公交经过潘集至淮南，农村班车经过芦集至凤台。 至袁