物业服务合同第三组.ppt

物业服务合同 洛克菲勒的故事 有一天，一个朋友对洛克菲勒说，他有一笔五万美无的债款讨不回来，而且因为他和借款者交情不错，当时没有签署正式的借据，现在想控告他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨回这笔借款。 “很简单，你写一封信，催他还十万借款。” “可是，他实际上只欠我五万呀！”那位朋友说。 “当他回信辩解时，你就有证据了。”洛克菲勒安静地回答。 签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。 一、物业服务合同的含义 定义：物业服务合同，是指房地产开发企业或业主委员会委托其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务而签订的、明确双方权利与义务关系的协议。 是物业服务企业进行物业管理活动的主要依据 是物业管理活动中服务者与被服务者、聘方与被聘方之间建立物业管理法律关系的一个重要文件 二、物业服务合同的特征 （1）物业服务合同是双务、有偿、诺成、要式合同 双务性是指物业服务合同双方当事人依合同都须承担一定的法律义务，一方依合同享有的权利恰好是对方承担的义务 有偿性是指任何一方从对方当事人取得某种利益必须支付相应的代价 诺成性是指当双方当事人的意思表示一致时物业服务合同即告成立 要式是指依法律或行政法规的规定，物业服务合同应当采取一定形式或履行一定程序 二、物业服务合同的特征 （2）物业服务合同所涉及的服务内容具有综合性 涉及到的事务不是某一项，而是多项 其过程具有整体性、连续性 （3）物业服务合同的内容必须是合法的 内容应当体现当事人双方权利、义务关系的平等 内容不得同有关的现行法律法规相抵触 不得违反社会公序良俗 三、物业服务合同的种类 前期物业服务合同 《物业管理条例》第十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。” 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同 业主委员会成立后，对原物业服务企业实施的前期物业管理进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，做出是续聘还是另行选聘其他物业服务企业的决定，并与选聘的物业服务企业（原有的或另行选聘的）订立物业服务合同 四、物业服务合同的构成要件 委托人必须具备民事主体资格，具有相应的民事行为能力 双方当事人的意思表示必须真实 合同内容不得违反法律、行政法规，不得损害社会公共利益 合同必须采用书面形式 从事物业管理活动的物业服务企业必须具有独立的法人资格，且符合国务院建设行政主管部门规定的资质条件 五、物业合同的订立 物业服务合同订立的基本原则 平等原则 意思自治原则 公平原则 诚实信用原则 诚实信用原则 物业服务合同订立的程序 要约 是希望和他人订立合同的意思表示 承诺 是指受要约人同意要约的意思表示 五、物业合同的订立 合同成立与合同生效的关系 联系： 合同成立是合同生效的前提条件 区别： 合同成立是解决合同是否存在的问题，合同成立制度主要表现了当事人的意志 合同成立的效力与合同生效的效力不同 合同不成立的后果仅仅表现为当事人之间产生民事赔偿责任，这种责任一般为缔约过失责任 对于合同不成立的问题，因其涉及到合同当事人的合意问题，若当事人不主张合同不成立，国家不会主动干预 订立物业服务合同必须注意的几个问题 合同的制定宜细不宜粗 项目 内容 标准 服务费 合同中不应有无偿无期限的承诺 首先，物业服务是有偿的 其次，无偿提供物业服务在实践上是有害的，也行不通 合同的订立既要实事求是，又要留有余地 要明确违约责任的界定及争议的解决方式 物业合同的内容 首部 包括：合同名称；合同编号；订约日期；订约地点；订约当事人的名称、住所；订约理由 正文 包括：物业基本情况；委托管理事项；委托管理期限（合同期限）；双方权利义务；物业服务质量；物业服务费；违约责任；争议的解决；其他条款 尾部 包括：订约日期；合同生效的日期；当事人的签字或盖章；合同的份数 物业合同的履行 1、物业服务合同的履行： 是指当事人双方按照物业服务合同的约定或者法律的规定履行期义务。 物业服务合同为双务合同，一方当事人负担的义务正是另一方当事人所享有的权利。因此，物业服务合同的履行是双方当事人所负义务的各自履行，而不是仅有一方当事人履行义务而对方不履行义务。 物业合同的履行 2、物业服务合同履行的原则 （1）实际履行原则 ①定义； ②实际履行除外； ③贯彻实际履行原则也要从实际出发。 （2）协作履行原则 ①定义； ②即使当事人一方违约后，对方也应当采取适当措施防止损失的