中国商业地产行业企业信用评级方法-上海远东资信评价有限公司.PDFVIP

远东资信信用评级方法 Far East Credit Rating Rating Methodology 中国商业地产行业企业 信用评级方法 上海远东资信评估有限公司 二〇一四年七月 远东资信 评级方法 摘 要 商业地产行业的发展与宏观经济的相关性较强，商业地产投资与城镇化进展、人均收入水平 和商业行业景气度保持了一定的相关性，而其波动受信贷规模的影响也较为明显。对宏观经济周 期预期的准确程度，以及在经济周期变化中适时调整企业经营战略的能力，对于企业未来的盈利 和发展前景至关重要。 行业特征的不同决定了影响该行业内企业信用状况的因素不同。本评级方法旨在帮助受评对 象、投资者以及其他相关机构理解上海远东资信评估有限公司 （以下简称“远东资信”）在评估商 业地产行业企业的信用状况过程中考虑的风险因素及评级思路。需要指出的是，由于确定最终级 别的因素可能会因企业的具体情况不同而有所区别，本评级方法并未涵盖远东资信在评级时所考 虑的所有因素，但它包括了会对所有商业地产行业企业信用状况产生重要影响的关键因素。 远东资信对企业主体信用评级的核心是向投资者揭示被评对象的违约风险。远东资信以现金 流分析为主线，采用宏观与微观相结合、定性与定量相结合的方法，在着重对被评对象自身信用 状况的考察基础上，同时考虑外部支持因素，由此判断被评对象未来的偿债能力和偿债意愿，并 最终确定其信用等级。具体而言，远东资信对商业地产行业企业信用评级主要考察因素具体包括： 经济周期、区域分析、政策环境、行业竞争、影响力与规模、融资能力、市场开发能力与招商能 力、企业管理、发展战略、会计信息质量、财务政策、资产质量及流动性、盈利性、现金流分析、 财务弹性、外部支持等。 第2 页，共13 页 远东资信 评级方法 一、行业界定 按照国家统计局颁布的《国民经济行业分类GB/T4754-2011》，商业地产属于K 类房地产业。 商业地产是指通过合理运营实现房地产升值获取回报的房地产投资品。商业地产的概念有广义、 狭义之分，从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、 会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式， 主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能 用途等都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产类型。本评级方法所研究的商业地产，主要为广义 商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类，根据其开发形式，将其分为7 类（见表1）。 表1：商业地产分类 类型 定义 商业地产的初始形态，遍布与城市各个角落，以普通居民为服务对象， 服务种类比较齐全， 传统商铺 以满足人们的日常生活起居为基本目的。 指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上下游行业的聚集， 专业市场 强调集群效应。 商业街 是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可能是单层建筑。 以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配托设施的不断完善而 社区商业中心 发展起来的。 大型购物中心、百 集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式。主要在大中型城市繁华地带开发。 货商场 以休闲、度假为主要依托的商业地产形式。例如KTV 、度假村。后者多建筑在旅游风景区， 休闲、娱乐商业 是在旅游行业发展迅猛以及都市人日益增加的精神