深圳市城市更新实施细则要点解读0217.pptVIP

《深圳市城市更新办法实施细则》解读(拆除重建类之相关规定) 拆迁公司咨询服务部 二0一二年二月十六日 目 录 一 《实施细则》出台的背景 二 《实施细则》的主要亮点 三 《实施细则》存在的缺陷 四 《实施细则》重点条文解读 五 《实施细则》对公司项目的影响 一 《实施细则》出台的背景 1、从加强更新工作规范性和提高操作性的角度，需要对《更新办法》中已有的规定进行明确和细化，优化办事程序，规范操作流程，提高办事效率。 2、针对实施中发现的新情况、新问题，对《更新办法》未规定事项作出补充规定，推动实际问题的解决。 3、与国家新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、市政府《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关法规和文件保持衔接。 4、正式统一市政府出台的一系列有关城市更新的配套规定，从而使深圳成为全国范围内第一个拥有完整的城市更新政策法律体系，创新了旧城改造的新模式。 二《实施细则》主要亮点 1、确认和重申了坚持市场化运作 2、对计划申报的相关要求进行了细化 3、关于实施主体的相关规定 4、加强项目监管 5、有关旧住宅区城市更新的规定 二《实施细则》主要亮点 1、确认和重申坚持市场化运作。 坚持并强调市场化运作原则，如在《实施细则》第6条中鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。 2、对计划申报的相关要求进行了细化。 (1)《实施细则》明确将【深规土委(2010)59号】中规定的城市更新年度计划分为城市更新单元规划制定计划与项目实施计划两层次的计划体系简化成为一个层次，取消了项目实施计划的表述，并将城市更新单元规划制定计划的名称简化为更新单元计划。调整之后，更新单元计划实行一次申报和常态申报，符合条件时可随时向有关部门进行申报，及时纳入计划，不受总量限制和年度批次限制。 二《实施细则》主要亮点 (2)强化更新单元计划的时效。 《实施细则》规定，在更新单元计划公告之日起一年内未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作的，主管部门可按照有关程序进行计划清理，将该城市更新单元调出计划。 3、关于实施主体的相关规定。 《实施细则》规定，城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利主体的，只有当所有权利主体通过一定的方式(以房地产作价入股成立或加入公司、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式)将房地产的相关权益转移到同一主体，形成单一主体后，方可由该单一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。只有经确认的实施主体才能办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发建设。项目未形成单一主体的，不具备供地条件，将无法实施。 二《实施细则》主要亮点 4、加强项目监管。 《实施细则》以单独一章节规定更新项目的监管。明确了在项目实施主体形成之后，由区政府城市更新职能部门对实施主体资格进行确认，并与之签订项目实施监管协议，明确实施主体应当承担的用地移交、搬迁补偿安置等义务，以及相应的监管措施。此外，在项目建成后的规划验收和房地产申请预售阶段，相关部门也将对上述义务的履行情况进行审核。（《细则》第65条---69条） 二《实施细则》主要亮点 5、旧住宅区城市更新的规定（《实施细则》第35、37、46条） 《实施细则》明确规定了以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。 在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方可形成单一主体。至此，开发商或中介公司等市场主体自发进驻小区设立各类改造办公室、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，其上报的旧住宅区更新单元申报申请将不会被受理。 三《实施细则》存在的缺陷 1、缺乏对“钉子户”的救济途径 2、未明确对旧住宅区项目申报要求是否具有溯及力 3、房地产确权的相关规定不完善 三《实施细则》存在的缺陷 1、缺乏对“钉子户”的救济途径 原来的《实施细则》（征求意稿）第63条款的规定：旧住宅区改造项目的拆迁补偿安置标准可由业主大会按照议事规则确定；其他存在多个权利主体项目的拆迁补偿安置标准可由占总数量90％以上且其所有的房地产建筑面积占拆除重建区域内建筑物总建筑面积90％以上的权利主体与拆迁人共同商定。因部分权利主体不接受上述拆迁补偿安置标准而导致项目无法形成实施主体，其他权利主体权益遭受损害的，可依法请求人民法院予以保护。而在正式公布的《实施细则》里删