房地产营销前沿——成都凯斯顿华府年度营销报告.pptVIP

2009.4;;项目背景;第一部分:大势研判;;2009年房地产市场——成都市场反应;经过了08年房地产行业的寒冬，于年底出现回暖，09年迎来房地产市场的小阳春。;2009年房地产市场;08年底销售期不容乐观，销售回款慢。春节期间及节后销售情况明显回暖，月销售40套左右，;2009年成都市场进入恢复期，整体来看:;第二部分:地块解析;本案;青白江区城区区域情况——项目位于红阳路—石家碾片区，是青白江新城区，配套相对完善。;七里溪香;区位——项目位于青白江新城区，城市边缘地带，离中心城区5分钟车程。;交通体系： 青白江汽车站（对面），可达四川周边城市。 2.3.4.6路公交车，拉近了与中心城区的距离，出行便利。 成绵高速、成青快速通道将青白江纳入了成都半小时经济圈，缩短了与成都的距离。 大件路连接了青白江与广汉、德阳等城市，四通八达。 青白江集聚了众多厂矿企业，交通体系的发达促使城市快速发展。;区域景观资源——森林公园、湿地公园、城市绿地公园让区域增值，是未来理想的居住区域;;住宅价值：位于青白江潮流的居住方向，环境、交通均佳，因而项目住宅价值明显大于商业价值。制约因素包括城市边缘、周边配套、周边形象档次。;;第三部分:项目梳理; 　　　　规划解析;项目设计理念 项目确立了创造生态社区，创造时尚，高雅生活社区，凸现自身高档品质的目标. 规划布局 a.总体建筑北低南高，临绕城唐巴公路一侧为6+1多层围合庭院，后退道路达25米形成开阔的城市界面，地块东侧及西北侧为11层的小高层住宅。基地西南南面为一栋18层的二类高层住宅。整个小区建筑面向城市道路形成半围合的开敞空间，不同形态的建筑相互结合，呼应、构成一个丰富的小区空间形态。 b.较低的建筑密度保证了社区的良好品质。小区建筑布局强调均好性，既能做到户户看景，同时保证良好的通风、日照，凹显高档社区的卓越品质。 c.北侧主入口与商业绿化广场、景观水池相连，围合成景观主轴前端的开敞空间，空间布局，结合特色景观造型，形成主要的公共设施及人气聚集的场所。 d.庭院景观结合观景亭台、绿化等形成绿化景观在空间上的变化，突出高档社区静谧、雅致及立体空间的变化。 e.小区交通模式采用人车分流，小区外围设环形车道组织主要车流。小区内以一景观限制性车道将各栋建筑串联起来，满足消防需求，同时最大化保证景观完整性。步行系统与景观系统充分结合，方便快捷的联系小区各单元入口，并与基地内水池景观有机结合。 f.主体绿化在小区中部布置，并沿周边布置景观廊、台、池、健身场地、老人及儿童活动场所、水边休闲空间等一系列精彩的项目，将整个小区的品位、品质充分展现出来，显得景致、细腻。小区内大量绿化点缀其间，构成了一个原生态的居住、休闲场所，给人远离城市喧哗、反朴归真的纯真的感觉。;园林景观 建议增加景观效果图;建筑风格 整体建筑风格以简约欧式风格的建筑立面为基调，采用创新三段设计结合米黄、白、咖啡灰，墙面更加现代精致，建筑材料用通体砖，石材、钢、玻璃的搭配展现简约欧式风格的简洁、大方、时尚。商业网点采用欧式外廊结合石材饰面的柱式线脚，展现现代稳重的建筑格调。;规划小结; 　　　　产品解析;产品面积配比构成;根据报建户型图，结合青白江市场需求及我司经验进行综合分析，对户型提出以下意见： 一、多层户型好，面积区间合理； 二、3号楼（1、2单元）、6号楼户型（F）相同，建议多样化； 三、偷空间：根据青白江市场分析、客户群分析及结合本司金海岸项目反馈，市场接受度不高。;四、高层户型定位高端；;五、F户型，餐厅和客厅对视，建议优化；;六、C1户型，厨房对卧室；;七、H户型走廊狭长，客户认同度差；;产品小结;究竟凯斯顿·华府核心竞争力在哪儿？如何梳理？如何组合？;对凯斯顿华府项目的梳理分析得出是采用1+3的核心竞争力组合。 1+3”—客观性；典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件。 ——体现“项目价值”;对地块价值、规划价值、产品价值深度解析后，凯斯顿华府在项目所处区域扮演什么角色呢？;;第四部分:竞争对手;;一期;;;推售情况;;推售情况;;推售房源：推售3号楼、7号楼，合计800套。 销售状况：不理性，至今销售过半。 付款方式优惠：一次性付款2%，按揭1%；老客户有来带新折扣优惠。 客户来源：青白江本地居民 推广方式：户外、刀旗、DM单、夹报等;;推售情况;;本项目短板：区域成熟度＼配套完善度 本项目优势：区域交通体系＼景观规划设计＼产品设计\生态;第五部分:市场企划及广告见解;我们理解这是御都投资在青白江投资开发的首个项目。 我们理解这一项目必须承担御都投资的品牌名誉以及项目市场的名誉的双效建立目标。 从这一意义上讲，参与其中的金源瑞安团队，亦为荣誉而来。;;;;;;;这个为市